ดุลยภาพใหม่ของตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ คือยุคแห่งการเลือกมากกว่ายุคของของขาด
ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ คือภาพรวมการซื้อขายและเช่าพื้นที่สำนักงานในเขตเมืองและปริมณฑล ที่สะท้อนพฤติกรรมผู้เช่า การลงทุนของเจ้าของอาคาร และมาตรฐานด้านความยั่งยืนของอาคารสีเขียว โดยดุลยภาพของตลาดไม่ใช่แค่ปริมาณพื้นที่ให้เช่า แต่รวมถึงคุณภาพทำเล ระบบอาคาร และการตอบโจทย์เป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อมขององค์กรด้วย หัวใจของสถานการณ์ตอนนี้คือ ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนจากยุคที่พื้นที่ขาดแคลนไปเป็นยุคดุลยภาพใหม่ที่ซัปพลายเพิ่มขึ้นแรง ข้อมูลชี้ว่าพื้นที่อาคารสีเขียวในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะขยายจาก 1.7 ล้านตร.ม. 44 โครงการในปี 2019 เป็น 3.37 ล้านตร.ม. จาก 84 โครงการในปี 2024 ขยายตัวเกือบสองเท่า แต่ paradox ที่น่าสนใจคือ แม้ซัปพลายจะพุ่งขึ้น ผู้เช่ากลับยังหาอาคารที่ตรงใจได้ไม่ง่าย เพราะดีมานด์หันมาเน้นคุณภาพ ความยั่งยืน และประสบการณ์ใช้งาน มากกว่าการมีพื้นที่ว่างให้เลือก
ซัปพลายทะลัก 207,000 ตร.ม. แต่ดีมานด์ไม่แผ่ว แค่เลือกมากขึ้น
สิ่งที่หลายคนเข้าใจผิดคือ การมองว่าซัปพลายล้นเท่ากับดีมานด์หาย ความจริงตัวเลขล่าสุดกลับบอกเรื่องตรงกันข้าม ในไตรมาส 2 มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จพร้อมกันถึง 5 อาคาร คิดเป็นพื้นที่ใหม่ประมาณ 207,000 ตารางเมตร ดันอุปทานสะสมทั้งตลาดขึ้นไปที่ 6.75 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่ารวมลดลงมาอยู่ที่ 76.4% แต่พื้นที่เช่าที่ถูกดูดซับสุทธิกลับพุ่งถึง 76,000 ตารางเมตร สูงสุดในรอบหลายปี คำพูดที่ควรจดคือ “แม้ซัพพลายใหม่จะเข้ามาจำนวนมากจนทำให้อัตราการเช่ารวมลดลงเหลือ 76.4% แต่ภาพรวมตลาดยังไม่ได้สะท้อนภาวะดีมานด์ชะลอตัว เพราะไตรมาสนี้สามารถดูดซับพื้นที่เช่าสุทธิได้ถึง 76,000 ตารางเมตร สูงที่สุดในรอบหลายปี” สิ่งที่เกิดขึ้นจึงไม่ใช่ตลาดอ่อนแรง แต่เป็นตลาดที่ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น และใช้สิทธิในการคัดเลือกอย่างจริงจัง โดยเฉพาะพื้นที่ในย่านสีลม สาทร พระราม 4 ที่ดูดซับสุทธิได้ถึง 49,000 ตารางเมตรในไตรมาสเดียว
| Spec | A | B |
|---|---|---|
| อุปทานสะสม | 6.75 ล้านตร.ม. | รวมทุกทำเล |
| ซัปพลายใหม่ไตรมาส 2 | 207,000 ตร.ม. | จาก 5 อาคาร |
| การดูดซับสุทธิไตรมาส 2 | 76,000 ตร.ม. | สูงสุดรอบหลายปี |
อาคารสีเขียวและ ESG พลิกเกณฑ์การเลือกเช่าจากทำเลสู่ความยั่งยืน
หัวใจของความต้องการผู้เช่าในยุคใหม่ไม่ใช่เพียงโลเคชั่น แต่คือคำว่าอาคารสีเขียวและ ESG ความยั่งยืนไม่ได้เป็นคำสวยหรูอีกต่อไป แต่แปรรูปเป็นเงื่อนไขเชิงธุรกิจที่แตะผลประกอบการตรง ๆ ผู้เช่าองค์กรจำนวนมาก โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติ ใช้เป้าหมาย Corporate Net Zero เป็นตัวกำหนดว่าควรอยู่ในอาคารแบบไหน ทำให้ “อาคารสีเขียว” กลายเป็นเงื่อนไขอันดับแรกในการตัดสินใจ เชื่อว่าจะแซงทั้งราคาค่าเช่าและทำเล ข้อมูลสำรวจระบุว่า 96% ของผู้ใช้งานอาคารในไทยตั้งเป้าธุรกิจของตนเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมแบบ 100% ภายในปี 2030 เพิ่มขึ้นจากเพียง 17% ในปี 2024 นี่คือการขยับจาก ESG ที่เคยเป็นแค่ภาพลักษณ์ ไปสู่การเป็นเกณฑ์หลักในการเลือกพื้นที่ให้เช่า อีกด้านหนึ่ง ตัวเลขดูดซับสุทธิในกลุ่มพื้นที่ที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อมสูงถึง 92,097 ตารางเมตร ขณะที่อาคารทั่วไปกลับติดลบ -16,309 ตารางเมตร แสดงชัดว่าตลาดกำลังลงคะแนนเสียงให้อาคารสีเขียวอย่างเป็นรูปธรรม
จากยุคของขาดสู่ยุคแข่งขันด้วยคุณภาพ ทำเล และประสบการณ์ใช้งาน
เมื่อซัปพลายอาคารสีเขียวขยายตัวเกือบสองเท่าเป็น 3.37 ล้านตร.ม. จาก 84 โครงการ และทั้งตลาดต้องรับมือซัปพลายใหม่กว่า 404,000 ตร.ม. ภายในปีเดียว ดุลยภาพใหม่ที่เกิดขึ้นคือ ผู้พัฒนาอาคารไม่สามารถขายความขาดแคลนได้อีกต่อไป ต้องแข่งขันกันด้วยคุณภาพจริง ทั้งด้านระบบอาคาร การออกแบบที่ยั่งยืน และประสบการณ์พนักงานในพื้นที่ทำงาน แนวโน้ม Flight to Quality ชัดเจนขึ้น ผู้เช่าย้ายจากอาคารเก่าที่มาตรฐานไม่ตอบโจทย์ ไปสู่อาคารเกรดสูงที่เสนอ Value ครบ ทั้งความยืดหยุ่นด้านพื้นที่ รูปแบบ Fully Fitted หรือ Ready-to-Occupy ที่ช่วยลดต้นทุนตกแต่งและระยะเวลาการย้ายเข้า และการออกแบบที่เน้น Wellbeing พนักงาน ทำให้ทำเล Non-CBD ที่มีอาคารคุณภาพดี เช่น โซนบางนา ศรีนครินทร์ ดูดซับพื้นที่สุทธิได้ถึง 26,000 ตร.ม. สูงสุดในกลุ่มนอกศูนย์กลาง ตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ จึงไม่ใช่เกมใครอยู่ทำเลดีกว่าอีกต่อไป แต่เป็นเกมใครสร้างคุณค่าครบกว่าต่างหาก
บทสรุป: ดุลยภาพเชิงปริมาณแต่ความไม่สมดุลเชิงคุณภาพ คือโอกาสและแรงกดดันพร้อมกัน
ภาพรวมวันนี้ชี้ชัดว่าตลาดออฟฟิศกรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่ดุลยภาพเชิงปริมาณ แต่กลับมีความไม่สมดุลเชิงคุณภาพ ซัปพลายใหม่โดยเฉพาะอาคารสีเขียวขยายตัวแรง แต่ก็ยังถูกมองว่าอาจไม่เพียงพอต่อดีมานด์ที่อยากย้ายไปสู่อาคารที่ปล่อยคาร์บอนต่ำและตอบโจทย์เป้าหมาย Net Zero ในขณะเดียวกัน ซัปพลายสำนักงานที่เพิ่มขึ้นมากทำให้อัตราเช่าลดลง แต่ตัวเลขการดูดซับสุทธิยังสูง แปลว่าผู้เช่ายังต้องการพื้นที่สำนักงานอย่างแน่นอน เพียงแต่ต้องการพื้นที่ที่ “ใช่” ไม่ใช่พื้นที่ที่ “มี” อยู่ใกล้มือ สำหรับเจ้าของอาคาร นี่คือแรงกดดันให้เร่งยกระดับทั้งมาตรฐาน ESG ระบบอาคาร และรูปแบบพื้นที่ให้เช่า ไม่เช่นนั้นจะถูกทิ้งไว้กับซัปพลายที่ตลาดไม่ต้องการ ในทางกลับกัน ผู้เช่ากลับอยู่ในช่วงเวลาทอง มีอำนาจต่อรองสูง เลือกพื้นที่ให้เช่าที่ผสมผสานความยั่งยืน คุณภาพ และความคุ้มค่าต้นทุนได้ลงตัวที่สุด ดุลยภาพใหม่ของตลาดจึงไม่ใช่การหยุดนิ่ง แต่เป็นการบีบให้ทุกฝ่ายปรับตัวไปสู่มาตรฐานที่ดีกว่าเพื่อรองรับความต้องการผู้เช่าที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
