จากห้างสรรพสินค้าไปสู่ Urban Lifestyle Destination
One Bangkok Retail คือศูนย์ค้าปลีกไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ที่ออกแบบให้เป็นระบบนิเวศชีวิตเมือง เชื่อมพื้นที่รีเทล ออฟฟิศ โรงแรม และที่พักอาศัยเข้าด้วยกัน เพื่อให้คนมาทำงาน กิน เที่ยว ใช้ชีวิต และกลับมาใช้ซ้ำได้ทุกวัน ไม่ได้เป็นเพียงห้างสรรพสินค้าไว้เดินช้อปในวันหยุด แต่เป็นจุดหมายประจำวันของคนเมืองยุคใหม่ ที่ต้องการทั้งความสะดวก ประสบการณ์ และบรรยากาศ
ตัวเลข 40 ล้านผู้มาเยือนต่อปีภายในเวลาเพียง 2 ปี บวกกับทราฟฟิกเฉลี่ยวันละ 110,000 คน คือสัญญาณชัดว่าโมเดลห้างสรรพสินค้ากรุงเทพแบบเดิมเริ่มไม่พอ โครงการนี้เปิดด้วยสองโซนหลัก Parade และ The Storeys ในฐานะพื้นที่ช้อปปิ้ง ไดน์นิ่ง และไลฟ์สไตล์ ก่อนจะยกระดับตัวเองเป็นจุดหมายที่ผู้คนตั้งใจมามากกว่าจะเดินผ่านตามสะดวก คำถามสำคัญคือ อะไรทำให้มันดึงคนได้มากขนาดนี้ท่ามกลางศึกตลาดค้าปลีกเอเชียที่หนาแน่น
ตัวเลข 40 ล้านคนต่อปีบอกอะไรกับตลาดค้าปลีกเอเชีย
เมื่อ One Bangkok Retail ทำทราฟฟิกทะลุ 40 ล้านคนต่อปีภายในปีที่สอง และโตจากปีแรกถึง 30 เปอร์เซ็นต์ สิ่งนี้สะท้อนว่าตลาดค้าปลีกเอเชียยังมีพื้นที่ให้โปรเจกต์ที่เข้าใจพฤติกรรมคนเมือง การมีผู้เช่าพื้นที่รีเทล 96 เปอร์เซ็นต์ และตั้งเป้าขึ้นเป็นประมาณ 98 เปอร์เซ็นต์ในสิ้นปี 2569 คือหลักฐานว่าผู้ประกอบการแบรนด์ก็เชื่อในศักยภาพของโลเคชันและคอนเซ็ปต์นี้เช่นกัน
ในมุมคนใช้ชีวิต ตัวเลขที่น่าสนใจคือครึ่งหนึ่งของทราฟฟิกมาจากคนที่ทำงานหรืออาศัยอยู่ในโครงการ อีกครึ่งหนึ่งมาจากคนนอก นี่ไม่ใช่ห้างที่ต้องรอทัวร์หรือวันหยุด แต่เป็นพื้นที่ที่คนกลับมาใช้ซ้ำทุกวัน เพราะมีเหตุผลให้แวะมา ทั้งทำงาน กินข้าว พบปะเพื่อน ออกกำลังกาย หรือพาครอบครัวมาใช้เวลาร่วมกัน One Bangkok Retail ไม่ได้มุ่งเป็นเพียงพื้นที่สำหรับการช้อปปิ้ง แต่ต้องการสร้าง Destination ที่เป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวันของผู้คน
กลยุทธ์เทเนนต์มิกซ์: เมื่อ F&B แฟชั่น ไลฟ์สไตล์ ร่วมกันเล่าเรื่อง
การที่ยอดขายรีเทลเติบโตมากกว่า 50 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน ไม่ได้เกิดจากจำนวนร้านเพิ่มอย่างเดียว แต่เกิดจากการออกแบบเทเนนต์มิกซ์ให้กลายเป็นศูนย์ค้าปลีกไลฟ์สไตล์เต็มตัว พื้นที่กินดื่มมากกว่า 400 ร้าน และแฟชั่นกับไลฟ์สไตล์กว่า 500 ร้าน ช่วยให้ที่นี่เป็น Dining Destination และสนามเล่นของสายช้อปสายคอนเทนต์ไปพร้อมกัน การมี Flagship ของแบรนด์หรูอย่าง Rolex หรือ Patek Philippe ร่วมกับคอนเซ็ปต์สโตร์สายประสบการณ์ เช่น Tsutaya Bookstore คือการส่งสัญญาณชัดว่าที่นี่ตั้งใจจับฐานลูกค้าพรีเมียมพร้อมกับคนรุ่นใหม่
การดึงแบรนด์สตรีทอย่าง Edikted มาเปิดร้านแรกในเอเชีย ก็ยิ่งชัดว่าโครงการนี้มองไกลไปถึง Gen Z ที่มองหาทั้งแฟชั่นและพื้นที่แฮงก์เอาต์ ขณะเดียวกัน การมี One Ultra Screens สวนสนุกสำหรับครอบครัว และกิจกรรมต่อเนื่องตลอดปี ทำให้โครงการไม่ใช่ห้างสำหรับคนกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง แต่เป็น Every Day Destination ที่คนสามารถหาข้ออ้างกลับมาได้เสมอ ตั้งแต่แฟนคลับศิลปินไปจนถึง Pet Community ที่มีพื้นที่เฉพาะของตัวเอง
The Next Chapter: เมื่อ Nightlife และโซนใหม่กลายเป็นเครื่องยนต์เติบโต
เมื่อการแข่งขันในย่านสีลม พระราม 4 ร้อนแรง โครงการกลับเลือกมองคู่แข่งเป็นแรงเสริม เพื่อผลักให้ทั้งย่านกลายเป็นเดสติเนชันการใช้ชีวิตใหม่ของเมือง นี่คือมุมมองที่แตกต่างจากห้างสรรพสินค้ากรุงเทพยุคเก่า ที่มักมองคู่แข่งเป็นศัตรูมากกว่าพาร์ตเนอร์ในระบบนิเวศเดียวกัน การประกาศเดินหน้าสู่เฟส The Next Chapter ของ One Bangkok Retail จึงไม่ใช่แค่การขยายพื้นที่ แต่เป็นการขยายความหมายของคำว่าเดสติเนชันให้ครอบคลุมทั้งกลางวันและกลางคืน
แผนเปิด Nightlife Entertainment ใหม่โดยกลุ่ม Tic Tac Toe บนพื้นที่เกือบ 1,000 ตารางเมตร พร้อมสามคอนเซ็ปต์ Yoru Checkmate และ Hotline คือการเติมชีวิตหลังพระอาทิตย์ตกให้โครงการ ขณะเดียวกัน โซน Post 1928 ที่อยู่ระหว่างพัฒนา จะกลายเป็นสนามทดลองคอนเซ็ปต์รีเทลยุคหน้าเพื่อจับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนเร็ว การบุกตลาด Nightlife การดึงแบรนด์สตรีทระดับโลก และการเตรียมพื้นที่ Post 1928 จะยิ่งตอบโจทย์ให้ครบ เพื่อปักหมุดเป็น Global Lifestyle Landmark ในตลาดค้าปลีกเอเชีย
บทสรุป: โมเดลใหม่ของห้างสรรพสินค้ากรุงเทพในยุคเดสติเนชัน
บทเรียนจาก One Bangkok Retail ชัดเจนว่า ห้างยุคใหม่จะอยู่รอดไม่ได้ถ้ายังคิดตัวเองเป็นเพียงกล่องช้อปปิ้ง ตัวเลขผู้มาเยือน 40 ล้านคนต่อปี อัตราเช่า 96 เปอร์เซ็นต์ และเป้าหมาย 98 เปอร์เซ็นต์ภายในเวลาไม่นาน คือผลของการคิดจากชีวิตคนก่อนค่อยคิดถึงยอดขาย เมื่อพื้นที่เดียวรองรับทั้งออฟฟิศ เรสซิเดนซ์ โรงแรม และรีเทล ก็กลายเป็นทราฟฟิกออร์แกนิกที่หมุนเวียนได้เอง
ห้างสรรพสินค้ากรุงเทพที่ยังยึดติดกับโมเดลเดิมอาจต้องเร่งทบทวนบทบาทของตัวเองในระบบนิเวศเมือง เพราะผู้ชนะรายใหม่กำลังนิยามคำว่า Every Day Destination และศูนย์ค้าปลีกไลฟ์สไตล์ด้วยภาษาที่คนยุคใหม่เข้าใจ ไม่ว่าจะเป็น Gen Z ครอบครัว หรือสายทำงาน ถ้าเป้าหมายคือยอดขายระยะยาว ยอดขายรีเทลเพิ่มขึ้นจะไม่ใช่แค่ตัวเลขในงบประมาณ แต่คือผลลัพธ์ของการสร้างเหตุผลให้คนกลับมาใช้ชีวิตที่เดิมซ้ำแล้วซ้ำเล่า
