กรุงเทพฯ เมืองอสังหาฯ หรูที่ราคาพุ่งแรงแต่ยังไม่หลุดเอื้อม
อสังหาฯ หรูกรุงเทพฯ หมายถึงที่อยู่อาศัยระดับบน เช่น คอนโดมิเนียมหรูและบ้านไฮเอนด์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจหรือทำเลศักยภาพสูง ที่ถูกออกแบบเพื่อตอบโจทย์ผู้มีรายได้สูงและนักลงทุนระดับโลก โดยเน้นทำเลติดระบบขนส่งมวลชน คุณภาพโครงการและบริการเสริมระดับพรีเมียม และศักยภาพการเติบโตของราคาทุนและค่าเช่าในระยะยาวมากกว่าตลาดแมสทั่วไป
แก่นเรื่องของตลาดวันนี้คือ กรุงเทพฯ กลายเป็นหนึ่งในเมืองที่ราคาที่อยู่อาศัยลักชัวรีเติบโตเร็วที่สุดในโลก โดยข้อมูลระบุว่า “ตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 75%” ตัวเลขนี้แซงหน้าหลายมหานครใหญ่รวมถึงไมอามีและลอสแอนเจลิส แต่ในมุมของระดับราคา กรุงเทพฯ ยังถูกมองว่าเข้าถึงได้มากกว่าเมืองใหญ่ในเอเชีย เพราะราคากลางเพียงราว 404,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อเทียบกับศูนย์กลางการเงินในภูมิภาคช่องว่างยังชัดเจน ความย้อนแย้งนี้เองที่ทำให้นักลงทุนทุนหนาเห็นกรุงเทพฯ เป็นตลาดที่ยังมีช่องให้เก็งกำไรและรับผลตอบแทนจากค่าเช่า โดยอัตรา Rental Yield อยู่ที่ประมาณ 3.8% ซึ่งอยู่ในอันดับต้นของภูมิภาค
ผังเมืองใหม่และ 3 โซนทอง เปลี่ยนเกมลงทุนเมืองหลวง
แรงดันสำคัญที่ทำให้กรุงเทพฯ น่าสนใจขึ้นสำหรับทุนระดับบน คือผังเมืองใหม่ที่กำลังเดินหน้า ร่างผังเมืองรวมฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีทั้งหมด 8 ผัง ต้องผ่าน 18 ขั้นตอน และปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนประกาศ 90 วัน ใจกลางของดีลนี้คือการพัฒนาเมืองตามแนวคิด TOD ให้คนเข้าถึงที่อยู่อาศัย ร้านค้า แหล่งงาน และบริการสาธารณะภายในระยะเดินทาง 15 นาที ซึ่งเป็นภาษาที่นักลงทุนทั่วโลกฟังแล้วเข้าใจทันทีว่าคือการอัปเกรดทำเลรอบรถไฟฟ้าให้กลายเป็นทองคำ
การปรับสีผังเมืองครั้งใหม่ขยายพื้นที่สีส้มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และสีแดงพาณิชยกรรม พร้อมลดพื้นที่สีเขียวลายอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ทำให้หลายทำเลได้สิทธิพัฒนามากขึ้น 3 โซนที่ถูกจับตาคือ หนึ่ง โซนปลดล็อกฟลัดเวย์ ย่านฝั่งธนและกรุงเทพฯ ตะวันออกที่คืนสิทธิการพัฒนาบ้านแนวราบ สอง โซนอัปเกรด FAR เช่น ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร 9 จาก ย 2 เป็น ย 5 ทำให้สร้างอาคารใหญ่ขึ้นได้ถึงสองเท่า และสาม โซน TOD รอบสถานีรถไฟฟ้าและจุด Interchange ที่ถูกย้อมเป็นสีส้มและแดง เพื่อรองรับคอนโดมิเนียมสูงและโครงการมิกซ์ยูส ทั้งหมดนี้คือข่าวดีของทุนใหญ่ที่มองว่าสิทธิการก่อสร้างคือสินทรัพย์ที่แท้จริง
ดีมานด์ระดับบนยังเดินหน้า แต่เกมเปลี่ยนจากปริมาณเป็นคุณภาพ
แม้ราคาที่อยู่อาศัยลักชัวรีจะพุ่งสะสม แต่ตลาดไม่ได้เดินแบบเส้นตรง ข้อมูลช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ชี้ว่า ราคาขายและค่าเช่าที่อยู่ลักชัวรีในกรุงเทพฯ ปรับลดลงมากกว่า 5% เพราะดีมานด์เริ่มชะลอและบางโครงการใหญ่ต้องปรับราคา นี่คือสัญญาณปรับสมดุลหลังจากขึ้นแรงยาวนาน นักลงทุนทุนหนาที่อ่านเกมออกจะมองช่วงพักฐานเป็นจังหวะเข้าซื้อ ไม่ใช่เหตุให้หนีตลาด
ขณะที่ตลาดโดยรวมเองยังแสดงภาพฟื้นตัว ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจริงในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงครึ่งแรกของปีมี 79,703 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20.8% มูลค่ารวม 241,864 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่การอนุมัติสินเชื่อบ้านยังเข้มงวด และผู้ประกอบการลดการเปิดโครงการใหม่ ทำให้ตลาดค่อยๆ วิ่งเข้าสู่จุดสมดุลมากขึ้น ในภาพนี้ คอนโดมิเนียมยังเติบโตตามวิถีคนรุ่นใหม่ ขณะที่ผู้ซื้อที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยใหญ่จำเป็นต้องขยับออกชานเมือง นักลงทุนที่อ่านแนวโน้มจึงหันไปจับทำเลใกล้รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย และโครงการที่สร้าง Value Creation เพิ่มจากเพียงพื้นที่สี่เหลี่ยม
ลงทุนคอนโดมิเนียมหรูอย่างมีสติ ในเมืองที่กำลังเร่งเครื่อง
ในเชิงลงทุนคอนโดมิเนียม ตลาดบนของกรุงเทพฯ เริ่มแบ่งชัดระหว่างโครงการที่ “มีเรื่องเล่า” กับโครงการที่ขายแค่ตารางเมตร ต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นผลักให้ผู้ประกอบการต้องสร้าง Value Creation เช่น การออกแบบเพื่อรองรับชีวิตคนเมือง การจัดพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ได้จริง หรือการวางแบรนด์ให้ชัดเจน กลุ่มที่ทำได้ดีจะเป็นเป้าหมายของนักลงทุนทุนหนาเพราะสามารถส่งผ่านค่าเช่าและราคาขายต่อได้
ในทางปฏิบัติ เราเห็นสินค้าที่ตอบโจทย์การลงทุนชัดเจนอย่าง Campus Condo ใกล้สถานศึกษา และ Pet-Friendly Condo รับกระแส Pet Humanization เมื่อนำไปรวมกับอัตรา Rental Yield ตลาดลักชัวรีที่ระดับ 3.8% เมืองนี้จึงยังเป็นสนามของสายปล่อยเช่าและเก็งกำไรระยะกลาง แต่ผู้ลงทุนต้องยอมรับว่าเกมกำลังย้ายจากการซื้ออะไรก็ขึ้น ไปสู่การคัดคอนโดที่มีดีมานด์จริง รองรับโครงสร้างเมืองแบบ TOD และเข้ากับกำลังซื้อของผู้เช่าระยะยาวมากกว่าอาศัยแรงเก็งสั้น
ผังเมืองใหม่ วัฏจักรดอกเบี้ยต่ำ และโอกาสตลาดบนในระยะยาว
อีกด้านหนึ่งของสมการคือโครงสร้างการเงินและกฎเกณฑ์ ร่างผังเมืองใหม่ยังต้องเดินขั้นตอนอีกหลายช่วงกว่าจะบังคับใช้เต็มรูปแบบ และข้อเสนอปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำ เช่น ทาวน์เฮาส์จาก 16 เหลือ 14 ตารางวา บ้านแฝดจาก 35 เหลือ 25 และบ้านเดี่ยวจาก 50 เหลือ 36 ตารางวา ยังเป็นประเด็นถกเถียง เนื่องจากอาจเพิ่มความหนาแน่นของชุมชนและซ้ำเติมปัญหาจอดรถขวางหน้าบ้าน ภาครัฐต้องชั่งน้ำหนักระหว่างการช่วยให้คนเข้าถึงบ้านกับคุณภาพชีวิตในระยะยาว
ฝั่งวัฏจักรการเงิน การประเมินหนึ่งชี้ว่าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำไปถึงปี 2570 ขณะที่ธนาคารยังเข้มงวดการอนุมัติสินเชื่อบ้าน ส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ลดลงและอุปทานเริ่มเข้าสู่จุดสมดุล ภายใต้เงื่อนไขแบบนี้ ตลาดลักชัวรีที่ราคาเติบโตสะสม 75% ในสิบปี แต่ยังถือว่าเข้าถึงได้มากกว่าเมืองใหญ่ในภูมิภาค จึงมีโอกาสเดินหน้าต่อ ถ้านักลงทุนอ่านความเสี่ยงด้านทำเล ผังเมือง และกำลังซื้อให้ขาด บทสรุปคือ กรุงเทพฯ กำลังถูกเขียนใหม่ให้เป็นเมืองทุนระดับบน ใครจะได้ประโยชน์ไม่ใช่คนที่เข้าตลาดก่อน แต่คือคนที่เข้าอย่างรู้ทันกติกาใหม่ของเมือง
