ทำไมราคาที่ดินภูเก็ตพุ่งไม่หยุด: ศึกอสังหาฯหรูและทุนต่างชาติ

ราคาที่ดินภูเก็ตพุ่ง และจุดเปลี่ยนของบางเทา

การพุ่งขึ้นของราคาที่ดินภูเก็ต โดยเฉพาะในโซนบางเทา ซึ่งขยับจากระดับหลักสิบล้านต่อไร่มาเป็นระดับหลายสิบล้านต่อไร่ในเวลาไม่นาน สะท้อนแรงกดดันจากดีมานด์อสังหาฯหรูและการแข่งขันของผู้พัฒนารายใหญ่ จนทำให้ภูเก็ตกลายเป็นสนามรบของคอนโดมิเนียมท่องเที่ยว วิลล่าลักชัวรี และโครงการแบบมิกซ์ยูสที่จับกลุ่มลูกค้าระดับบนทั้งจากในและต่างประเทศอย่างชัดเจนในปัจจุบันราคาที่ดินบางเทาขึ้นมาอยู่ที่ 50-60 ล้านบาทต่อไร่ จากในอดีตที่อยู่ราว 10-15 ล้านบาทต่อไร่ ส่งผลให้หลายบริษัทเริ่มมองว่าทำเลนี้แพงเกินจุดคุ้มค่าและต้องขยายการหาที่ดินใหม่ตามหาดอื่นรอบเกาะเพื่อให้ราคาขายยังจับต้องได้ การเคลื่อนตัวนี้คือสัญญาณว่าการแข่งขันไม่ได้อยู่ที่ “ชื่อหาด” อย่างเดียวอีกต่อไป แต่เป็นเกมคำนวณต้นทุน-ดีมานด์อย่างละเอียด

ศึกพอร์ตอสังหาฯหรู: จากภูเก็ตสู่เชียงใหม่และสมุย

เมื่อราคาที่ดินภูเก็ต โดยเฉพาะบางเทา ทะยานขึ้น ผู้พัฒนารายใหญ่ไม่ได้ถอย แต่กลับเร่งขยายพอร์ตอสังหาฯหรูภูเก็ต ควบคู่ไปกับเมืองท่องเที่ยวอื่นอย่างเชียงใหม่และเกาะสมุย เพื่อจับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงที่ไม่พึ่งสินเชื่อมากนัก รายงานตลาดสะท้อนว่าเซกเมนต์ลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรียังมียอดขายเฉลี่ยระดับสูง ขณะที่ตลาดแมสกลับถูกกดดันจากปัญหาสินเชื่อและโอเวอร์ซัพพลาย นี่คือการ “เลือกข้าง” ของผู้ประกอบการ ที่หันไปเน้นทำเลที่มีดีมานด์ชัดเจนและกลุ่มลูกค้าที่พร้อมจ่าย จากข้อมูลเดียวกัน ผู้พัฒนารายใหญ่มีแผนเปิดโครงการใหม่รวม 30 โครงการ มูลค่ากว่า 40,000 ล้านบาทในภูเก็ตภายในช่วง 5 ปี เพื่อดันพอร์ตสะสมให้ถึง 80,000 ล้านบาท เกมนี้ไม่ใช่การกว้านซื้อที่ดินแบบไร้ทิศทาง แต่คือการสะสมสินทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวหลักอย่างเป็นระบบ

Origin และยุทธศาสตร์เปลี่ยนภูเก็ตเป็นฐานเติบโตระยะยาว

ในบรรดาผู้เล่นรายใหญ่ Origin คือหนึ่งในตัวอย่างชัดเจนของการมองภูเก็ตเป็นฐานยุทธศาสตร์ระยะยาว ภายใต้วิสัยทัศน์ Lifetime Company บริษัทเริ่มลงทุนในภูเก็ตตั้งแต่ปี 2566 ตามแนวคิด “Origin Infinity” และภายในสิ้นไตรมาส 2 มีมูลค่าเงินลงทุนสะสม 18,350 ล้านบาท ครอบคลุมโครงการเพื่อขาย 8 โครงการ รวม 3,937 ยูนิต มูลค่าลงทุน 15,650 ล้านบาท จุดที่น่าสนใจคือทิศทางต่อจากนี้ Origin วางแผนลงทุนเพิ่มอีก 11,650 ล้านบาทในช่วงปี 2569–2571 ทำให้พอร์ตในภูเก็ตจะขยายจาก 18,350 ล้านบาทเป็น 30,000 ล้านบาทภายในปี 2571 พร้อมโรงแรมในสาย Moxy และ Motto ที่ทยอยเปิดตั้งแต่ไตรมาส 4/2569 ถึง 4/2571 เพื่อสร้างรายได้ประจำจากโรงแรมและคอนโดมิเนียมท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง ทุกสเต็ปยืนยันชัดว่าภูเก็ตไม่ใช่ “ตลาดรอง” แต่คือศูนย์กลางรายได้ก้อนใหม่ของบริษัท

ทุนต่างชาติ: จากผู้ซื้อเสริมตลาด สู่แรงขับเคลื่อนหลัก

หากจะอธิบายว่าทำไมราคาที่ดินภูเก็ตถึงไปได้ไกลกว่าหลายจังหวัด คำตอบสำคัญอยู่ที่นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะในเซกเมนต์อสังหาฯหรูภูเก็ตและคอนโดมิเนียมท่องเที่ยว รายงานชี้ว่าตลาดบนมียอดโอนต่างชาติในไตรมาส 1 จำนวน 420 หน่วย มูลค่า 2,435 ล้านบาท หรือ 18.1% ของมูลค่าโอนต่างชาติทั่วประเทศ อีกด้านหนึ่ง โครงการประเภทคอนโดเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน เช่น ARISE VIBE PHUKET ทำยอดขายพรีเซลได้มากกว่า 70% ในเวลาไม่นาน สะท้อนแรงซื้อจากต่างชาติที่มองภูเก็ตทั้งในมุมลงทุนและอยู่อาศัยระยะยาว ที่สำคัญ ลูกค้าของ Origin ในภูเก็ตประกอบด้วยชาวต่างชาติหลายสัญชาติ โดยสามอันดับแรกคือรัสเซีย โปแลนด์ และจีน ซึ่งโปแลนด์มีสัดส่วน 15.9% ของฐานลูกค้าต่างชาติ ทำให้ภูเก็ตเริ่มถูกมองเป็น “บ้านหลังที่สอง” ของยุโรปตะวันออกมากขึ้นเรื่อยๆ

คอมมิชชั่นสูง ซัพพลายเพิ่ม และอนาคตตลาดอสังหาฯภูเก็ต

เมื่อดีมานด์ทุนต่างชาติแรง ผู้ประกอบการจึงแข่งขันกันที่ช่องทางขายมากกว่าการตัดราคา ตัวอย่างชัดคือ Origin ที่ขยับค่าคอมมิชชั่นให้เอเย่นต์ขายต่างชาติจาก 7-8% เป็น 10% เพราะภูเก็ตมีการแข่งขันสูงและลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้น โดยซัพพลายคอนโดในตลาดเติบโตจาก 4,500 ยูนิตในปีหนึ่ง และคาดว่าจะถึง 6,000 ยูนิตในปีถัดไป แม้ซัพพลายเพิ่ม แต่ผู้บริหารย้ำว่า “ไม่มีสงครามราคา มีแต่การปรับขึ้น” และยกตัวอย่างบางโครงการที่ขายได้ 50% หรือราว 200 ยูนิต ในราคา 5-6 ล้านบาท ภายใน 2 เดือน ฝั่งผู้พัฒนาอีกรายมองว่าดีมานด์ภูเก็ตยังขยายตัว แต่การซื้อที่ดินต้องเริ่มจากการประเมินว่าสามารถขายได้ราคาเท่าใดแล้วคำนวณถอยกลับไปหาต้นทุนที่ดินที่เหมาะสม ท้ายที่สุด ตลาดนี้จะอยู่รอดได้ด้วยการ “คัดสรรลูกค้าและทำเล” มากกว่าการเร่งปั๊มยูนิตขาย