นิยามใหม่ของตลาดคอนโดกรุงเทพ เมื่อความเสี่ยงจากภูมิอากาศขึ้นมาเป็นพระเอก
น้ำท่วมและอสังหาริมทรัพย์ คือความสัมพันธ์ระหว่างเหตุการณ์น้ำหลาก น้ำรอการระบาย หรืออุทกภัย กับการพัฒนาและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง โดยส่งผลต่อความเชื่อมั่นผู้ซื้อ รูปแบบโครงการ ทำเลที่ถือว่าเสี่ยงหรือปลอดภัย รวมถึงต้นทุนการออกแบบระบบจัดการน้ำและโครงสร้างพื้นฐานรองรับสภาพภูมิอากาศที่เปลี่ยนแปลง ทำให้ปัจจัยด้านความเสี่ยงจากภูมิอากาศกลายเป็นตัวกำหนดทิศทางของตลาดคอนโดกรุงเทพในระยะยาว ภาพใหญ่วันนี้ชัดเจนว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพไม่ได้ถูกนิยามด้วยคำว่าทำเลดีใกล้รถไฟฟ้าอีกต่อไป แต่ด้วยคำถามว่าโครงการนั้นอยู่ในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมมากแค่ไหน และรับมือ Climate Risk ได้ดีเพียงใด การเลื่อนเปิดคอนโดใหม่ 3 โครงการกว่า 1,000 ยูนิตไม่ใช่แค่เรื่องฤกษ์ไม่ดี แต่สะท้อนการปรับยุทธศาสตร์ครั้งใหญ่ของผู้พัฒนา ที่ยอมชะลอรายได้เพื่อรักษาภาพจำของทำเลและแบรนด์ในสายตาผู้ซื้อที่กังวลมากขึ้น
ฟื้นตัวแบบเปราะบาง ตัวเลขขายคอนโดฟ้องพฤติกรรมซื้อแบบเลือกทำเลและความเสี่ยง
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์สะท้อนชัดว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะฟื้นตัวแบบเปราะบาง ไม่ใช่การฟื้นตัวพร้อมกันทั้งตลาด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อุปทานรวมที่อยู่อาศัยลดลง 9.6% หน่วยเหลือขายลดลง 10.2% แต่คอนโดมิเนียมกลับมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรยอดขายลดลง 11.4% ตัวเลขเหล่านี้คือคำกล่าวที่ว่า "ตลาดมีแรงพยุง แต่กำลังซื้อยังเปราะบาง" ในทางปฏิบัติผู้บริโภคกำลังเลือกซื้อหนักขึ้น ไม่ได้หายไปจากตลาด การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจึงเปลี่ยนจากการมองราคาและสิ่งอำนวยความสะดวก ไปสู่การประเมินทั้งชนิดสินทรัพย์ ทำเล และความเสี่ยงจากภูมิอากาศ ผู้ซื้อคอนโดจำนวนไม่น้อยมองว่าโครงการแนวสูงในโซนที่ระบบระบายน้ำดีและมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับ เป็นทางเลือกที่รับมือกับน้ำท่วมได้ดีกว่าบ้านแนวราบในพื้นที่ลุ่มต่ำ ตัวเลขยอดขายคอนโดที่กลับมาฟื้นในขณะที่บ้านยังแผ่วจึงไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นสัญญาณของการย้ายความต้องการไปสู่สินทรัพย์ที่ดูมีเกราะป้องกัน Climate Risk มากกว่า
น้ำท่วมเขย่าความเชื่อมั่น ผู้พัฒนาเลื่อน 3 โครงการ 1,000 ยูนิตเพื่อซื้อเวลาประเมินความเสี่ยง
เมื่อวิกฤตน้ำท่วมฝั่งตะวันออกกระทบตรงพื้นที่เป้าหมายของหลายโครงการคอนโด ผู้ประกอบการจึงไม่กล้าเดินหน้าแบบเดิม ข้อมูลจากซาวิลส์รายงานว่าในไตรมาส 3 มีการเลื่อนเปิดคอนโดใหม่ 3 โครงการ อุปทานรวมกว่า 1,000 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมกว่า 3,000 ล้านบาท การเลื่อนครั้งนี้ไม่ได้หมายถึงการถอยลงทุนถาวร แต่เป็นการ "รอดูสถานการณ์" เพื่อประเมินว่าภาพจำทำเลที่ถูกน้ำท่วมจะกัดกร่อนความเชื่อมั่นผู้ซื้อมากแค่ไหน ในตลาดที่สต็อกคงเหลือคอนโดกรุงเทพยังสูงถึงราว 167,000 ยูนิต และมียอดขายสะสมรอระบายอีกเกือบ 64,650 ยูนิต การเร่งเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่เพิ่งเผชิญน้ำท่วมซ้ำถือเป็นความเสี่ยงด้านแบรนด์มากกว่าความกล้าหาญทางธุรกิจ ผู้พัฒนาจึงเลือก "คัดโครงการ" ให้สอดคล้องกับความต้องการใหม่ของผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับน้ำท่วมและอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และพร้อมจะเดินหน้ายอดขายเฉพาะโครงการที่มีคำตอบเรื่องระบบจัดการน้ำและความปลอดภัยของทำเล
จากทำเลดีสู่ทำเลปลอดภัย ผู้ซื้อใช้ Climate Risk เป็นตัวกรองการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
บทสนทนาเรื่องการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองกำลังเปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัด เดิมทีคำถามหลักคือใกล้รถไฟฟ้าหรือไม่ ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน และห้างขนาดไหน แต่เมื่อสภาพอากาศสุดขั้วเกิดบ่อยขึ้น คำว่า Climate Risk และ Climate Resilience ถูกยกขึ้นมาอยู่ในสมการซื้อบ้านอย่างจริงจัง ผู้ซื้อเริ่มถามว่าโครงการเคยน้ำท่วมหรือไม่ ระดับถนนและระดับอาคารสูงพอหรือเปล่า ระบบระบายน้ำรองรับฝนหนักแค่ไหน และมีพื้นที่หน่วงน้ำหรือพื้นที่ซึมน้ำเพียงพอหรือไม่ ที่สำคัญ พวกเขามองหาความต่อเนื่องของระบบไฟฟ้าและการสื่อสารเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉินด้วย ทำให้โครงการที่ออกแบบอย่างรอบคอบด้านระบบน้ำและโครงสร้างพื้นฐานจะได้เปรียบเหนือโครงการที่เน้นแต่ความสวยและฟังก์ชันการใช้ชีวิต ผู้ซื้อจำนวนมากไม่ยอมแลกทำเลดีที่มีประวัติน้ำท่วมซ้ำซากกับความเสี่ยงต้องซ่อมแซมทรัพย์สินบ่อยครั้งอีกต่อไป ตลาดคอนโดกรุงเทพจึงกำลังแยกชัดเจนมากขึ้นระหว่างทำเลดีและทำเลปลอดภัย และผู้ซื้อเริ่มให้คะแนนความปลอดภัยสูงกว่า
สู่มาตรฐาน Flood Resilience และเมืองที่ต้องอยู่กับน้ำอย่างมีระบบ
เมื่อฟื้นตัวของตลาดคอนโดกรุงเทพเป็นแบบเปราะบาง และกำลังซื้อผูกกับความสามารถในการกู้มากกว่าความต้องการเพียงอย่างเดียว ผู้ประกอบการและเมืองจึงไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องยกระดับยุทธศาสตร์รับมือกับน้ำ แนวคิด Flood Resilience Standard ที่ถูกเสนอในวงการอสังหาริมทรัพย์คือจุดตั้งต้นที่สำคัญ แทนที่จะสร้างโครงการให้สวยอย่างเดียว ต้องกำหนดสัดส่วนพื้นที่ซึมน้ำ พื้นที่หน่วงน้ำ ระดับพื้นบ้านและถนน ระบบระบายน้ำและสูบน้ำ รวมถึงระบบสำรองไฟฟ้าและการแจ้งเตือนระดับน้ำอย่างจริงจัง การพัฒนาเมืองรูปแบบ Network City ที่มีศูนย์กลางย่อยหลายแห่งก็ต้องผูกกับระบบจัดการน้ำแบบบูรณาการไปพร้อมกัน หากเมืองยังคิดแค่การเร่งสร้างโครงสร้างพื้นฐานโดยไม่ออกแบบให้ "อยู่กับน้ำ" อย่างเป็นระบบ ภาพฟื้นตัวเปราะบางจะยืดเยื้อ และความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดกรุงเทพจะถูกน้ำท่วมเขย่าซ้ำทุกฤดูฝน บทเรียนครั้งนี้จึงควรถูกใช้เป็นแรงผลักให้ทั้งผู้พัฒนาและผู้วางผังเมืองวาง Climate Risk เป็นหัวใจของการวางแผน ไม่ใช่แค่ปัจจัยประกอบการตัดสินใจในตอนท้าย
