ภาพใหญ่ของการซื้อคอนโดต่างชาติ: ตลาดชะลอแต่โครงสร้างกำลังเปลี่ยน
การซื้อคอนโดต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหมายถึงการที่ชาวต่างชาติใช้สิทธิถือครองห้องชุดผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ภายใต้กฎหมายที่จำกัดสัดส่วนการถือครอง โดยเน้นทำเลเมืองใหญ่และแหล่งท่องเที่ยว การซื้อเพื่ออยู่อาศัย ลงทุนปล่อยเช่า หรือเก็บเป็นทรัพย์สินระยะยาว ทำให้โครงสร้างเจ้าของคอนโดสะท้อนทิศทางเงินทุนระหว่างประเทศและความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจไทยในแต่ละช่วงเวลา หัวใจของภาพวันนี้คือ ตลาดคอนโดกำลังเจอมรสุมหลายชั้น ทั้งเศรษฐกิจชะลอ เรื่องแผ่นดินไหว และแรงกระเพื่อมจากมาตรการภาษีในยุคทรัมป์ที่กดดันการลงทุนทั่วโลก ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ร้อนแรงเหมือนเดิม แต่ในความชะลอนี้ โครงสร้างผู้ซื้อกลับขยับอย่างมีนัยสำคัญ ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคิดเป็น 12.5% ของทั้งหมด และแม้จำนวนหน่วยจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 14,573 หน่วย มูลค่ารวมกลับลดลงเหลือ 68,182 ล้านบาท บ่งชี้ว่าตลาดกำลังปรับฐานทั้งด้านราคาและกลุ่มลูกค้า
นักลงทุนจีนยังครองแชมป์ ขยายอิทธิพลทั้งท่องเที่ยวและอสังหาฯ
นักลงทุนจีนยังเป็นผู้เล่นเบอร์หนึ่งในตลาดซื้อคอนโดต่างชาติอย่างเหนียวแน่น กลุ่มผู้ซื้อจากจีนเป็นตลาดหลักของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยมีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดเฉลี่ยราว 39.2 ตารางเมตร ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์คนต่างชาตินิยมห้องขนาด 31-60 ตารางเมตรที่มีสัดส่วนเกือบครึ่งของการโอนในไตรมาสสุดท้าย เมืองหลักที่รองรับเม็ดเงินเหล่านี้คือกรุงเทพมหานครและชลบุรี รวมกันคิดเป็นกว่า 74.1% ของจำนวนหน่วย และ 80.6% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดของคนต่างชาติ บทบาทของนักท่องเที่ยวจีนก็สะท้อนแรงซื้อในอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ตั้งแต่ต้นปีถึง 22 สิงหาคม มีนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 20.32 ล้านคน สร้างรายได้ 984,320 ล้านบาท แต่จำนวนเริ่มชะลอหลังเข้าสู่ช่วงท้ายปิดภาคเรียนฤดูร้อนของจีน ทำให้ตลาดระยะใกล้หดตัว 4.70% เมื่อเทียบสัปดาห์ก่อน เมื่อรายได้ท่องเที่ยวและกำลังซื้อเดินไปพร้อมกัน นักลงทุนจีนจึงถูกจับตาเป็นกลุ่มที่อาจเปลี่ยนความถี่การซื้อคอนโดหากนโยบายภาษีและเศรษฐกิจโลกเข้มขึ้น
พม่าแซงรัสเซียขึ้นอันดับสอง และบทบาทใหม่ของผู้ซื้ออินเดีย
สิ่งที่น่าจับตาที่สุดในปีนี้คือการขึ้นมาของผู้ซื้อจากพม่า ปี 2567 เป็นครั้งแรกที่พม่าขึ้นมาเป็นอันดับสองของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด แทนที่รัสเซียที่ครองมานานหลายปี โดยมีจำนวน 1,388 หน่วย มูลค่า 7,036 ล้านบาท พื้นที่รวม 56,840 ตารางเมตร มูลค่าเฉลี่ย 5.1 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดเฉลี่ย 41 ตารางเมตร การขยับอันดับนี้สะท้อนการเปลี่ยนทิศทางเงินทุนของนักลงทุนในภูมิภาค ที่มองหาทรัพย์สินปลอดภัยและสภาพคล่องดีนอกประเทศตนเองมากขึ้น ในอีกด้าน ผู้ซื้อจากอินเดียกำลังสร้างภาพใหม่ให้ตลาดลักชัวรี ผู้ซื้อกลุ่มนี้เลือกห้องชุดขนาดใหญ่ที่สุดและจ่ายแพงที่สุดในบรรดาต่างชาติ ด้วยราคาเฉลี่ย 5.9 ล้านบาทต่อหน่วยและขนาดเฉลี่ย 71.6 ตารางเมตร บทบาทนี้มีนัยต่อการพัฒนาโครงการระดับบน ทั้งในเมืองใหญ่และทำเลท่องเที่ยว เมื่อผนวกกับกระแสลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านอย่างลงทุนเวียดนามที่เติบโต ผู้ประกอบการยิ่งต้องออกแบบสินค้าให้ตอบโจทย์นักลงทุนหลากหลายสัญชาติ ไม่ใช่พึ่งพาเพียงตลาดจีนเหมือนในอดีต
คอนโดต่างชาติท่ามกลางแรงกดดันเศรษฐกิจและภาพท่องเที่ยวที่พลิกไปสู่ธุรกิจโรงแรม
แม้ต่างชาติยังถือครองคอนโดในสัดส่วนสูง แต่ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมถูกประเมินว่าหดตัวแรงถึง 13.6% ทั้งด้านจำนวนหน่วยโอนและมูลค่าโอนที่ลดลงราว 15.9% เป็นสัญญาณชัดว่าภาวะเศรษฐกิจและความกังวลเรื่องแผ่นดินไหวบั่นทอนความกล้าเสี่ยงของผู้ซื้อ ขณะเดียวกันมาตรการภาษีทรัมป์ที่เขย่านักลงทุนทั่วโลกทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติมีแนวโน้มชะลอ แม้ยังถือเป็นแหล่งรายได้สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้านการท่องเที่ยว ภาพรวมผู้เดินทางต่างชาติเริ่มลดลง ทั้งจากนักท่องเที่ยวอาเซียน ตะวันออกกลาง และแอฟริกาที่หดตัว 14.2% 14.5% และ 2.5% ตามลำดับแต่ธุรกิจโรงแรมกลับมีแนวโน้มแข็งแรง โดยถูกประเมินว่ารายได้เฉลี่ยต่อห้องพักทั้งปีอยู่ที่ 3,880 บาท เพิ่มขึ้น 6.4% จากปีก่อน จากการที่ราคาห้องพักและอัตราเข้าพักยังเดินหน้าได้ เมื่อตลาดท่องเที่ยวย้ายศูนย์ถ่วงไปที่โรงแรม ผู้พัฒนาโครงการคอนโดจึงต้องยอมรับว่าการแข่งเพื่อเงินต่างชาติจะดุขึ้น และเล่นบนสนามที่ไม่ใช่แค่ขายห้อง แต่ต้องขายไลฟ์สไตล์และประสบการณ์ให้แข่งกับธุรกิจโรงแรมด้วย
บทสรุป: ปรับเกมรับนักลงทุนจีน พม่า อินเดีย ก่อนคลื่นใหม่จะมา
เมื่อมองภาพรวม ตลาดซื้อคอนโดต่างชาติวันนี้ไม่ใช่แค่เรื่องจำนวนหน่วยโอน แต่คือการแย่งชิงเม็ดเงินจากนักลงทุนที่มีพฤติกรรมต่างกันอย่างชัดเจน นักลงทุนจีนยังครองตลาดหลัก แต่เผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลกและภาษีข้ามชาติ นักลงทุนพม่ากำลังไต่ขึ้นเป็นกำลังสำคัญในระดับกลาง ขณะที่ผู้ซื้ออินเดียขยับไปผลักดันเซ็กเมนต์ลักชัวรีให้คึกคักมากขึ้น ในทางกลับกัน ภาพท่องเที่ยวที่เริ่มชะลอแต่รายได้โรงแรมยังขยาย บอกเราอย่างหนึ่งว่าเงินต่างชาติยังเข้ามา เพียงแต่เลื่อนไปหาสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์รายได้สั้นและกลางมากกว่าทรัพย์ถือครองระยะยาว ดังนั้นผู้ประกอบการและผู้กำหนดนโยบายต้องคิดให้ไกลกว่าการดันมาตรการเพิ่มสัดส่วนถือครองคอนโดต่างชาติ แต่ต้องกำหนดกรอบที่รัดกุมและสร้างจุดขายใหม่ให้ตลาด ตั้งแต่การออกแบบผลิตภัณฑ์ การบริการหลังการขาย ไปจนถึงการเชื่อมโยงกับระบบท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรม เพื่อให้การไหลเวียนของเงินลงทุนยังคงมีเสถียรภาพ ไม่หนักไปด้านใดด้านหนึ่ง และไม่ทิ้งผู้ซื้อในประเทศให้กลายเป็นผู้รับผลกระทบเพียงฝ่ายเดียว
