ตลาดอสังหาฯไทยเปลี่ยนโครงสร้างใหม่ ผู้พัฒนาต้องเปลี่ยนเกมรับพฤติกรรมผู้ซื้อ

ตลาดอสังหาฯไทยไม่ได้หายไป แต่กำลังเข้าสู่โครงสร้างตลาดใหม่

ตลาดอสังหาฯไทย คือระบบการซื้อขาย พัฒนา และบริหารจัดการที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ซึ่งเชื่อมโยงผู้ซื้อ ผู้ขาย สถาบันการเงิน และผู้บริหารสินทรัพย์เข้าด้วยกัน ภายใต้โครงสร้างตลาดใหม่ ตลาดนี้ไม่ได้มีเพียงการขายบ้านหรือคอนโด แต่รวมถึงการฟื้นฟูหนี้ การหมุนเวียนทรัพย์ที่หยุดนิ่ง และการใช้เทคโนโลยีข้อมูลเพื่อจับคู่ความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลายมากขึ้น

สาระสำคัญของโครงสร้างตลาดใหม่คือ ตลาดอสังหาฯไทยกำลังเปลี่ยนรูปมากกว่าจะถดถอย ความต้องการบ้านยังมี แต่เงื่อนไขการตัดสินใจไม่เหมือนเดิม ผู้บริโภคเลิกถามแค่ว่าบ้านใหม่แค่ไหน แล้วหันมาถามว่าคุ้มค่าหรือไม่ ผ่อนไหวหรือเปล่า และตอบโจทย์ชีวิตจริงแค่ไหน การแข่งขันจึงไม่ใช่การสร้างโปรเจกต์ใหญ่ที่สุด แต่คือการออกแบบข้อเสนอที่ตรงกับชีวิตจริงของคนที่กำลังรับภาระดอกเบี้ยผ่อนบ้านและค่าครองชีพที่กดดัน

พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน เกม One Size Fits All จบแล้ว

การฟื้นตัวตลาดอสังหาฯวันนี้ชนกำแพงสำคัญคือ พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแบบถอนราก จากตลาดที่เคยเชื่อว่าหนึ่งโมเดลตอบได้ทุกกลุ่ม กลายเป็นตลาดที่ผู้สูงอายุ คนรุ่นใหม่ ฟรีแลนซ์ และคนต่างพื้นที่ต่างมีโจทย์ชีวิต การเงิน และความเสี่ยงไม่เหมือนกัน ผู้บริโภคบางกลุ่มต้องการบ้านเล็กลงแต่ผ่อนสบาย บางกลุ่มต้องการทำงานจากบ้าน บางกลุ่มต้องการความยืดหยุ่นเรื่องรายได้ไม่คงที่ ทำให้โมเดล One Size Fits All แทบใช้การไม่ได้

แนวคิดโครงการเดียวยิงทุกเซกเมนต์จึงกลายเป็นทางตัน ผู้พัฒนาที่ดันทุรังใช้สูตรเดิม เสี่ยงเจอโครงการขายไม่ออกและสต๊อกค้างยาว ในทางกลับกัน ผู้พัฒนาและ AMC ที่หันไปทำความเข้าใจลูกค้าแบบเฉพาะกลุ่ม ลงรายละเอียดทั้งไลฟ์สไตล์และข้อจำกัดทางการเงิน มีโอกาสปิดการขายได้ด้วยดีแม้อยู่ในภาวะเศรษฐกิจอึดอัด เพราะกำลังซื้อไม่ได้หายไปไหน เพียงแต่เลือกมากขึ้นและจ่ายเฉพาะสินค้าที่ให้คุณค่าตรงใจ

BAM กับ 4 เครื่องยนต์ ฟื้นคน ฟื้นทรัพย์ ฟื้นเศรษฐกิจ รับโครงสร้างใหม่

10 กันยายน 2569 ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของบริษัทบริหารสินทรัพย์รายใหญ่ นำเสนอภาพอนาคตตลาดอสังหาฯบนเวที TNN Future Forum พร้อมประกาศบทบาท AMC ยุคใหม่ในฐานะเครื่องยนต์สำคัญของระบบเศรษฐกิจ ท่าทีนี้สะท้อนชัดว่า การฟื้นตัวตลาดอสังหาฯจะมาจากการปลุกทรัพย์และคนที่หยุดนิ่ง ไม่ใช่จากการสร้างโครงการใหม่อย่างเดียว

องค์กรดังกล่าวเดินหน้าด้วย 4 เครื่องยนต์หลัก หนึ่ง การบริหาร NPL เพื่อเปิดทางกลับให้ลูกหนี้เริ่มต้นใหม่ สอง การยกระดับ NPA จากทรัพย์พร้อมขายเป็นบ้านพร้อมอยู่ ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น สาม การขยายศักยภาพผ่าน JV AMC เพื่อเพิ่มขีดความสามารถการบริหารสินทรัพย์ และสี่ การขับเคลื่อน BAMX ที่ใช้ Data และ AI พร้อมศักยภาพของบุคลากร ยกระดับกระบวนการทำงานให้เร็วและแม่นยำขึ้น ถ้อยแถลงสำคัญคือ "เป้าหมายไม่ใช่แค่ขายทรัพย์ แต่ทำให้คน ธุรกิจ ทรัพย์ และเงินทุนกลับมาเดินต่อได้อีกครั้ง"

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกฟื้นตัว แต่เงินทุนเลือกมากขึ้น

ภาพตลาดอสังหาฯไทยไม่ได้เกิดในสุญญากาศ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกกำลังค่อยๆ ฟื้นหลังช่วงปรับฐาน โดยข้อมูลชี้ว่าตลาดลงทุนเติบโตขึ้น 13 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน และมีแนวโน้มที่กิจกรรมการลงทุนตลอดทั้งปี 2026 จะเพิ่มขึ้นราว 16 เปอร์เซ็นต์ ขณะเดียวกัน ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้น 18 เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสที่ 2 และเพิ่ม 25 เปอร์เซ็นต์ในช่วงครึ่งปีแรก โดยมีดีลขนาดใหญ่และเงินทุนข้ามพรมแดนที่เพิ่มบทบาทมากขึ้น

แต่การฟื้นตัวนี้ไม่ได้หมายความว่านักลงทุนพร้อมทุ่มเงินกับสินทรัพย์เสี่ยงทุกแบบ ตรงกันข้าม เงินทุนกำลังเลือกมากขึ้นและพุ่งเป้าไปที่อสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานชัดเจน สร้างมูลค่าระยะยาวได้ การลงทุนแบบยืดหยุ่น เช่น การถือหุ้นบางส่วน การขายหุ้นส่วนน้อย และการปรับโครงสร้างเงินทุน กลายเป็นเครื่องมือสำคัญของผู้ลงทุนยุคใหม่ สำหรับตลาดอสังหาฯไทย นี่คือสัญญาณเตือนว่าผู้พัฒนาที่ไม่ปรับโครงสร้างสินทรัพย์และข้อมูลให้โปร่งใส มีโอกาสถูกตัดออกจากเรดาร์นักลงทุนทันที

จากยุคขายของเหมือนกันทั้งตลาด สู่ยุคบริหารสินทรัพย์และลูกค้าแบบแม่นข้อมูล

โครงสร้างตลาดใหม่บังคับให้ผู้พัฒนาสินทรัพย์เลิกคิดว่าตัวเองแค่ "นักพัฒนาโครงการ" แล้วหันมาเป็น "ผู้บริหารสินทรัพย์และความสัมพันธ์ลูกค้า" อย่างแท้จริง การพัฒนาและบริหารสินทรัพย์ต้องเปลี่ยนจากแนวคิด One Size Fits All ไปสู่การเข้าใจความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่มในเชิงลึก รู้ว่าใครต้องการอะไร ผ่อนแบบไหนไหว และเงื่อนไขใดคือจุดตัดสินใจ

เครื่องมืออย่างฐานข้อมูลขนาดใหญ่และ AI จึงไม่ใช่คำหรูทางการตลาด แต่เป็นหัวใจของการอยู่รอด ผู้เล่นที่ใช้ข้อมูลลูกหนี้และทรัพย์ NPA มาวิเคราะห์และออกแบบข้อเสนอใหม่ จะหมุนทรัพย์ตายให้กลายเป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ได้เร็วกว่า ในขณะที่ผู้พัฒนาที่เดินแบบเดิม ขายแบบเดิม และมองลูกค้าทั้งตลาดด้วยเลนส์เดียว จะถูกโครงสร้างตลาดใหม่บีบให้ถอยออกจากสนามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ฟื้นตัวตลาดอสังหาฯครั้งนี้จึงเป็นสนามสอบใหญ่ของทั้งตลาด ว่าใครจะเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคได้ดีกว่าและจัดการสินทรัพย์ได้คุ้มค่ากว่า