ดีเวลอปเปอร์อสังหาฯ เร่งเปิดโครงการบ้านชานเมือง มูลค่ามหาศาลรับดีมานด์ใหม่

โครงการบ้านชานเมือง คืออะไร และทำไมทุกคนกำลังวิ่งหา

โครงการบ้านชานเมือง คือโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบหรือแนวตั้งที่ตั้งอยู่บริเวณรอบนอกศูนย์กลางเมือง เน้นเชื่อมต่อโครงข่ายคมนาคมหลัก มีราคาจับต้องได้มากกว่าย่านซีบีดี และมักออกแบบฟังก์ชันตอบโจทย์ครอบครัวคนทำงานรุ่นใหม่ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น แต่ยังต้องการเข้าถึงแหล่งงานและบริการสาธารณะได้ในระยะเวลาเดินทางที่เหมาะสม

การเคลื่อนไหวล่าสุดของดีเวลอปเปอร์อสังหาฯ บอกชัดว่าศูนย์กลางเกมไม่ได้อยู่ในใจกลางเมืองอีกต่อไป แต่กำลังถูกผลักออกไปยังปริมณฑลและเมืองรองที่เป็นรอยต่อเศรษฐกิจ โครงการบ้านชานเมืองที่มีทำเลเชื่อมแนวรถไฟฟ้า ทางด่วน และนิคมอุตสาหกรรม ถูกมองเป็นสมรภูมิใหม่ของบ้านมูลค่ามหาศาล ทั้งในมิติของเงินลงทุนและมูลค่าทางยุทธศาสตร์ต่อพอร์ตธุรกิจ แต่ละดีเวลอปเปอร์จึงเริ่มเปิดโครงการใหม่กรุงเทพและปริมณฑลพร้อมกันหลายทำเล เพื่อจับดีมานด์ที่กำลังถูกดูดซับอย่างช้าแต่ยืนระยะได้ในระยะยาว

เมื่อศูนย์วัสดุก่อสร้างเปลี่ยนเป็นฐานทัพชานเมือง

การรีโนเวทเมกาโฮม มีนบุรี ด้วยงบลงทุนกว่า 310 ล้านบาท เป็นสัญญาณชัดเจนว่าโซนรอยต่อเมืองฝั่งตะวันออกกำลังถูกยกระดับให้เป็นฐานทัพของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวตั้ง การยกเครื่องครั้งนี้ไม่ใช่แค่เปลี่ยนหน้าร้าน แต่คือการขยายคลังยุทธภัณฑ์ให้กับทั้งผู้รับเหมา ช่าง และเจ้าของบ้านที่กำลังเร่งสร้าง ต่อเติม และรีโนเวทที่อยู่อาศัยในรัศมีการเติบโตของเมือง

เมกาโฮมถูกวางบทบาทเป็นศูนย์รวมวัสดุก่อสร้างครบทุกหมวด ตั้งแต่งานโครงสร้าง ระบบ ไปถึงเครื่องมือช่าง ขณะที่โฮมโปรในทำเลเดียวกันถูกต่อยอดเป็นไฮบริดสโตร์ที่รองรับทั้งกลุ่มช่างและเจ้าของบ้าน ปรัชญาเชิงรุกนี้สะท้อนว่า หากดีเวลอปเปอร์อสังหาฯ จะเร่งป้อนโครงการบ้านชานเมืองในย่านมีนบุรีและแนวรอยต่อเมือง การมีฐานซัพพลายวัสดุก่อสร้างและบริการเรื่องบ้านครบวงจรถือเป็นโครงสร้างพื้นฐานทางธุรกิจที่จำเป็น เพราะช่วยให้โครงการสามารถควบคุมต้นทุน เวลา และคุณภาพได้แน่นอนกว่าในเกมแข่งขันยืดเยื้อของตลาดอสังหาริมทรัพย์

มารวย เรียลเอสเตท กับยุทธศาสตร์ดันบ้านมูลค่ามหาศาลในตลาดดูดซับยาว

ท่ามกลางภาพอุปทานคงค้างสูงและระยะเวลาดูดซับในฉะเชิงเทราที่ยาวนานถึงราว 6 ปี มารวย เรียลเอสเตทกลับเลือกเดินเกมสวนกระแสด้วยการเปิดสองโครงการใหม่ คือ โสธร 5 และบ้านมารวย บางนา–บางปะกง มูลค่ารวมกว่า 1,500 ล้านบาท หลังโครงการเดิมปิดการขายได้ทั้งหมด นี่คือการส่งสัญญาณว่าผู้เล่นที่อ่านเกมขาดจะไม่ถอยจากตลาดที่ดูอึดอัด หากเห็นว่าดีมานด์จริงยังอยู่และพร้อมจะรอ

ดร นวณัฐ สุขะมงคล ระบุชัดว่า บริษัทไม่มีนโยบายร่วมสงครามราคา เพราะจะกระทบคุณภาพสินค้าระยะยาว และเลือกใช้กลยุทธ์ออกแบบฟังก์ชันบ้านและเลือกวัสดุคุณภาพให้ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง แทนการลดราคาลงไปแตะระดับทาวน์เฮาส์ที่ถูกบีบราคาจากผู้เล่นรายใหญ่ แนวคิดนี้สะท้อนมุมมองว่าบ้านมูลค่ามหาศาลไม่ได้วัดที่ป้ายราคา แต่เกิดจากคุณค่าการใช้งานในชีวิตประจำวัน ซึ่งช่วยดึงดูดดีมานด์คุณภาพแม้ตลาดดูดซับจะยาวและเข้มข้น

ชานเมือง เชื่อมบางนา–บางปะกง–โสธร สมรภูมิใหม่ของโครงการใหม่กรุงเทพ

โซนโสธรและบางนา–บางปะกงถูกวางบทบาทเป็นจุดเชื่อมการเดินทางระหว่างกรุงเทพ สมุทรปราการ และชลบุรี ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยยังเข้าถึงง่ายกว่าหลายทำเลโดยรอบ โดยเฉพาะบ้านแฝดชั้นเดียวระดับราคาราว 2 ล้านบาทต้นที่ถูกนำมาใช้ต่อสู้กับทาวน์เฮาส์ระดับราคาใกล้เคียงกัน ผลคือทำเลเหล่านี้กำลังกลายเป็นประตูบ้านหลังแรกของคนทำงานจำนวนมากที่พร้อมย้ายออกจากศูนย์กลางเมืองเพื่อแลกกับพื้นที่ใช้สอยและคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า

เมื่อเชื่อมภาพนี้กับการยกระดับเมกาโฮม มีนบุรีให้เป็นศูนย์กลางเรื่องบ้านและงานช่างฝั่งตะวันออก จะเห็นแนวโค้งชานเมืองที่ลากจากมีนบุรีลงสู่บางนา–บางปะกงและโสธร กลายเป็นเส้นเลือดใหญ่ใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เส้นโค้งนี้รองรับทั้งกลุ่มช่าง ผู้รับเหมา เจ้าของบ้านระดับ B–B+ ไปจนถึงคนทำงานรุ่นใหม่ในคอนโดแนวรถไฟฟ้า ส่งผลให้โครงการบ้านชานเมืองในแนวนี้มีโอกาสดูดดีมานด์ได้ต่อเนื่อง แม้จะต้องยอมรับจังหวะการขายที่ไม่หวือหวาแต่ยืนระยะในกรอบเวลาหลายปี

จากซีบีดีสู่ชานเมือง เกมใหม่ที่ดีเวลอปเปอร์ต้องเลือกข้าง

ภาพรวมการเคลื่อนทัพของทั้งผู้ประกอบการวัสดุก่อสร้างและดีเวลอปเปอร์อสังหาฯ สะท้อนว่าตลาดไม่ได้หมุนรอบศูนย์กลางเมืองเช่นเดิมอีกต่อไป โครงการใหม่กรุงเทพและปริมณฑลเริ่มถูกทยอยกระจายไปตามแนวชานเมืองที่มีฐานอุปสงค์จริง ทั้งจากคนในพื้นที่และผู้ย้ายถิ่นจากจังหวัดใกล้เคียง โมเดลนี้ยอมรับความจริงเรื่องระยะเวลาดูดซับขายที่ยาวขึ้น แลกกับเสถียรภาพของดีมานด์ที่ไม่ได้ผันผวนตามรอบกระแสเก็งกำไร

บทสรุปคือ ดีเวลอปเปอร์ที่เห็นโอกาสในโครงการบ้านชานเมืองต้องเลือกข้างระหว่างการวิ่งตามสงครามราคากับการลงทุนในคุณภาพฟังก์ชันและระบบซัพพลายที่มั่นคง ตัวอย่างของการลงทุน 310 ล้านบาทเพื่อรีโนเวทเมกาโฮม มีนบุรี และการเปิดสองโครงการใหม่มูลค่ากว่า 1,500 ล้านบาทของมารวย เรียลเอสเตท แสดงให้เห็นแนวทางเดียวกัน คือยอมจ่ายแพงเพื่อวางรากฐานในทำเลที่เชื่อว่าดีมานด์จะไหลเข้าต่อเนื่องในระยะยาว และนี่อาจเป็นเกมระยะยาวที่คัดกรองผู้เล่นให้เหลือเฉพาะรายที่อ่านชานเมืองขาดจริง