ทำไมตึกเก่าถึงกลายเป็นสมบัติทองของธุรกิจโรงแรมยุคใหม่

จากที่ดินเปล่าสู่โรงแรมตึกเก่า: จุดเปลี่ยนวิธีคิดการลงทุน

การลงทุนโรงแรมยุคใหม่กำลังเปลี่ยนจากการสร้างอาคารใหม่บนที่ดินเปล่าไปสู่การรีโนเวตอาคารประวัติศาสตร์หรือโรงแรมตึกเก่าให้เป็นสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์รูปแบบไลฟ์สไตล์ เพราะนักลงทุนเห็นว่าเรื่องราว ตัวตนของพื้นที่ และสถาปัตยกรรมดั้งเดิมสามารถสร้างความแตกต่างทางการแข่งขัน ดึงดูดนักเดินทางที่ต้องการประสบการณ์มีเอกลักษณ์ มากกว่าห้องพักมาตรฐานในอาคารคอนกรีตสมัยใหม่เพียงอย่างเดียว สิ่งสำคัญคือ “มุมมองต่อคุณค่า” ของตึกเก่ากำลังพลิกจากภาระให้กลายเป็นต้นทุนเล่าเรื่องที่มีราคาแพงในตลาดธุรกิจโรงแรมยุคใหม่ เมื่อการลงทุนในสินทรัพย์โรงแรมในกรุงเทพฯ พุ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นักลงทุนไม่หยุดอยู่แค่การแย่งชิงทำเล แต่เริ่มแข่งขันกันแย่งชิงอาคารที่มีประวัติศาสตร์ เพราะรู้ดีว่า การรีโนเวตอาคารประวัติศาสตร์ให้เป็นโรงแรมตึกเก่าแบบไลฟ์สไตล์ คือการจับคู่ระหว่างผลตอบแทนทางการเงินและความหมายทางวัฒนธรรมที่โรงแรมสร้างใหม่เลียนแบบไม่ได้

ตัวเลขการลงทุนพุ่ง กดดันให้อาคารเก่ามีค่ามากกว่าที่ดินเปล่า

เมื่อเม็ดเงินลงทุนหลั่งไหลเข้าสู่ตลาดโรงแรมกรุงเทพฯ การแข่งขันไม่ได้อยู่แค่จำนวนแบรนด์ที่เปิดใหม่ แต่ไปอยู่ที่การแย่งชิงสินทรัพย์ที่มีเรื่องราวรองรับ การลงทุนในสินทรัพย์โรงแรมของกรุงเทพฯ มีมูลค่ารวม 27,600 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีที่อยู่เพียง 13,900 ล้านบาทเกือบเท่าตัว และมีสัดส่วนคิดเป็นกว่า 74.3% ของการลงทุนโรงแรมทั่วประเทศ ตัวเลขเหล่านี้บอกชัดว่า โรงแรมไม่ใช่สินค้าหรูเฉพาะกลุ่มอีกต่อไป แต่กลายเป็นสนามหลักของทุนขนาดใหญ่ ในทางความคิด เม็ดเงินมหาศาลเช่นนี้ผลักให้นักลงทุนต้องมองหาวิธีเพิ่มมูลค่าให้สินทรัพย์เดิมแทนที่จะทุ่มทุนสร้างใหม่เสมอไป เพราะที่ดินเปล่ามีต้นทุนสูงและใช้เวลาพัฒนานาน ขณะที่การรีโนเวตอาคารประวัติศาสตร์ให้เป็นโรงแรมตึกเก่าสามารถเร่งเวลาเข้าสู่การสร้างรายได้และต่อยอดเรื่องเล่าที่มีอยู่แล้ว ทำให้โมเดลลงทะเบียนตึกเก่าเป็นโรงแรมไลฟ์สไตล์ดูมีเหตุผลมากกว่าในมุมผลตอบแทนต่อความเสี่ยง

Aiden Surawong Bangkok: เคสศึกษา Adaptive Reuse ที่ไม่ใช่แค่สวยแต่คุ้ม

หนึ่งในตัวอย่างที่ชัดที่สุดของกระแสรีโนเวตอาคารประวัติศาสตร์เข้าสู่ธุรกิจโรงแรมยุคใหม่คือโครงการ Aiden Surawong Bangkok โรงแรมไลฟ์สไตล์แห่งแรกในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ภายใต้แบรนด์ Aiden ของ BWH Hotels ซึ่งเป็นผลจากการปรับเปลี่ยนอาคารสำนักงานสำหรับธุรกิจซื้อขายอัญมณีและเครื่องประดับอายุเกือบ 50 ปีบนถนนสุรวงศ์ให้เป็นโรงแรมขนาด 77 ห้อง และเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม 2569. โครงการนี้สะท้อนแนวคิด Asset Repositioning อย่างชัดเจน เมื่ออาคารที่เคยเป็นส่วนหนึ่งของอุตสาหกรรมอัญมณีถูกตีความใหม่ผ่านงานออกแบบที่ได้รับแรงบันดาลใจจากรูปทรงเรขาคณิตและศิลปะอาร์ตเดโค ผสานการใช้วัสดุสะท้อนแสงและการออกแบบแสงไฟในพื้นที่ส่วนกลาง. การลงทุนโรงแรมในรูปแบบ Adaptive Reuse เช่นนี้ไม่ได้พึ่งเสน่ห์ของตึกเก่าอย่างเดียว แต่ใช้ดีไซน์และประสบการณ์การเข้าพักเป็นเครื่องมือเพิ่มมูลค่า ทำให้โรงแรมตึกเก่ากลายเป็นสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพทำกำไรสูงกว่าการปล่อยอาคารให้เสื่อมตามกาลเวลา

AWC กับยุทธศาสตร์รีโนเวตอาคารประวัติศาสตร์สู่ไอคอนิกโฮเทล

หากต้องมองภาพใหญ่ของการลงทุนโรงแรมยุคใหม่ กลุ่มทุนรายใหญ่ที่เลือกเดินเกมผ่านอาคารเก่าจะยืนยันเทรนด์นี้ได้ดีที่สุด การที่บริษัท AWC ประกาศเข้าลงทุนหุ้นธุรกิจโรงแรม Plaza Athenee New York และขยายความร่วมมือเชิงกลยุทธ์แบบเอ็กซ์คลูซีฟกับ Nobu Hospitality เพื่อสร้างโรงแรมระดับไอคอนิก 2 แห่งภายใต้แบรนด์ Plaza Athenee เชื่อมสองมหานคร คือสัญญาณว่าโมเดลรีโนเวตตึกเก่ากำลังถูกยกระดับสู่กลยุทธ์แฟลกชิป ไม่ใช่แค่โปรเจกต์ทดลอง ที่สำคัญ โรงแรม The Plaza Athenee Nobu Hotel and Spa Bangkok จะพัฒนาจากอาคาร EAC (East Asiatique Company) อันทรงคุณค่าทางประวัติศาสตร์อายุกว่าศตวรรษ ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา. การตัดสินใจใช้ตึกเก่าริมน้ำแทนการสร้างใหม่สะท้อนแนวคิดชัดเจนว่า นักลงทุนต้องการเชื่อมเรื่องเล่าสายแม่น้ำและประวัติศาสตร์อุตสาหกรรมกับประสบการณ์โมเดิร์นลักชัวรี การรีโนเวตอาคารประวัติศาสตร์จึงกลายเป็นเส้นทางสร้างแบรนด์โรงแรมตึกเก่าที่มีบุคลิกชัดเจนและมีศักยภาพดึงดูดลูกค้ากำลังซื้อสูง

สรุป: โรงแรมตึกเก่าคือจุดตัดของผลตอบแทน วัฒนธรรม และตัวตนเมือง

เมื่อมองภาพรวมของตลาดลงทุนโรงแรมในกรุงเทพฯ เราเห็นชัดว่าการรีโนเวตอาคารประวัติศาสตร์ไม่ใช่เทรนด์ชั่วคราว แต่กำลังกลายเป็นแกนกลางของกลยุทธ์ลงทุนโรงแรมยุคใหม่ โครงการ Adaptive Reuse อย่าง Aiden Surawong Bangkok สะท้อนการเพิ่มมูลค่าด้วยการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์สินทรัพย์เดิมควบคู่กับการเติบโตของโรงแรมไลฟ์สไตล์ ขณะที่การพัฒนาอาคาร EAC โดย AWC แสดงให้เห็นว่ากลุ่มทุนขนาดใหญ่ยอมผูกอนาคตแบรนด์เข้ากับเรื่องราวของตึกเก่า. ข้อเท็จจริงคือ ตลาดการลงทุนในสินทรัพย์โรงแรมของกรุงเทพฯ มีมูลค่ารวม 27,600 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 10 ปีอย่างมีนัยสำคัญ และคาดว่าปีถัดไปจะปรับเข้าสู่ระดับปกติราว 13,000 ล้านบาท. ตัวเลขเหล่านี้บอกว่าเกมลงทุนโรงแรมกำลังเข้มข้นขึ้น การแย่งชิงสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประวัติศาสตร์จึงเป็นวิธีสร้างข้อได้เปรียบที่ยั่งยืนกว่า การสร้างโรงแรมใหม่ไร้ตัวตน ความท้าทายต่อไปสำหรับนักลงทุน คือการบาลานซ์ระหว่างการอนุรักษ์กลิ่นอายอดีตกับมาตรฐานบริการสมัยใหม่ให้ลงตัว เพื่อให้โรงแรมตึกเก่ากลายเป็นทั้งสมบัติทางวัฒนธรรมและเครื่องจักรสร้างกระแสเงินสดในระยะยาว