ที่ดินภูเก็ตราคาพุ่ง ทะยานตามผังเมืองใหม่และทุนหรูต่างชาติ

ภูเก็ตในสมรภูมิใหม่: จากเกาะท่องเที่ยวสู่เวทีทุนอสังหาฯระดับโลก

ที่ดินภูเก็ตราคาพุ่งคือปรากฏการณ์ที่สะท้อนการเปลี่ยนผ่านของเกาะที่เคยเป็นเมืองท่องเที่ยวสบายๆ ไปสู่สมรภูมิอสังหาฯระดับโลก ที่มีทั้งผังเมืองใหม่เปิดทางตึกสูง ทุนรายใหญ่ปักพอร์ตลงทุน และนักลงทุนต่างชาติแห่ซื้อบ้านหรูภูเก็ต โดยเฉพาะโซนติดทะเลที่กลายเป็นสินทรัพย์เกรดเอในสายตานักลงทุนทั่วโลก ทำให้ภูเก็ตไม่ใช่แค่จุดหมายพักผ่อน แต่กลายเป็นตลาดลงทุนที่ถูกจับตาอย่างเข้มข้น

จุดเริ่มสำคัญของความร้อนแรงนี้มาจากการยกร่างผังเมืองภูเก็ตฉบับใหม่ ที่เตรียมปรับโครงสร้างการใช้ที่ดินทั้งเกาะ เปิดทางให้บางพื้นที่สร้างอาคารสูงได้ถึงราว 15-20 ชั้น และกำหนดแนวทางควบคุมพื้นที่อนุรักษ์และธรรมชาติควบคู่กัน คาดว่าจะประกาศใช้ภายในปี 2570 การเปิดเพดานความสูงจากเดิมที่ส่วนใหญ่จำกัดไว้ประมาณ 7 ชั้น ไปสู่ระดับ 45-60 เมตร ไม่ได้เป็นแค่ปรับกฎเทคนิค แต่เป็นการส่งสัญญาณว่าภูเก็ตพร้อมรับคลื่นทุนขนาดใหญ่ ทั้งโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม และมิกซ์ยูส

ในบรรยากาศที่ผังเมืองภูเก็ตกำลังขยับ นักลงทุนและผู้ประกอบการเร่งเดินหมากล่วงหน้า หลายรายเร่งยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างและรายงาน EIA ก่อนกฎหมายใหม่มีผล เพื่อจับจังหวะข้อกำหนดเดิมที่คำนวณต้นทุนได้ชัดเจนกว่า นั่นหมายความว่าโครงการใหม่จำนวนมากกำลังรอเข้าแถวทยอยเปิดขายในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า และเมื่อผังเมืองใหม่เริ่มบังคับใช้ จะยิ่งขยายศักยภาพการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ให้เข้ามาได้มากขึ้นอีกหนึ่งระดับ

บางเทาแพงทะลุเพดาน: สัญญาณฟองสบู่หรือยุคใหม่ของสินทรัพย์หรู

บางเทากลายเป็นคำที่ผูกโยงกับคำว่า ที่ดินภูเก็ตราคาพุ่ง อย่างชัดเจน เมื่อราคาที่ดินในบางแปลงขยับไปแตะระดับ 50-60 ล้านบาทต่อไร่ในช่วงไม่นานมานี้ ตัวเลขนี้สะท้อนว่าโซนนี้ถูกตีตราเป็นทำเลบ้านหรูภูเก็ตที่มีสถานะเทียบเท่าระดับโลก ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มมองว่าราคาทะยานเกินจุดคุ้มค่าในเชิงพัฒนาโครงการ ทำให้หลายบริษัทเริ่มหันไปมองหาหาดใหม่และทำเลรองที่ยังพอสร้างโปรดักต์ในระดับราคาที่ผู้ซื้อเข้าถึงได้

สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้ราคาที่ดินจะขึ้นแรงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ปัจจุบันบางแปลงเริ่มกลับมาอยู่ในโหมด ‘ต่อรองได้’ จากความไม่แน่นอนของผังเมืองใหม่ เจ้าของที่ดินบางรายยอมลดราคาลงราว 10-20% เพื่อปิดดีลกับผู้พัฒนาโครงการ มุมมองของผู้บริหารสายพัฒนาโครงการที่ระบุว่า ต้องเริ่มจากดีมานด์จริงก่อน แล้วคำนวณย้อนกลับไปว่าต้นทุนที่ดินควรอยู่ระดับไหน สะท้อนว่าตลาดไม่ได้ขึ้นด้วยความคึกคะนองแบบไร้เหตุผล หากแต่เป็นการคำนวณอย่างเข้มของทั้งฝั่งทุนและฝั่งเจ้าของที่ดิน

ท่ามกลางราคาบางเทาที่ดีดสูง ผู้ประกอบการเริ่มกระจายความเสี่ยงไปยังหาดอื่น เช่น กะตะ ราไวย์ สุรินทร์ และโซนฝั่งใต้ที่มีความเป็นส่วนตัวมากขึ้น การขยายแลนด์แบงก์ไปหลายหาด ไม่เพียงลดแรงกดดันจากราคาบางเทา แต่ยังตอบพฤติกรรมผู้ซื้อที่หันมามองคุณภาพทำเลและไลฟ์สไตล์มากกว่าชื่อย่านเพียงอย่างเดียว นี่คือจุดเปลี่ยนที่ทำให้คำว่า ที่ดินภูเก็ตราคาพุ่ง ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ทำเลเดียว แต่กำลังแผ่ขยายไปทั่วทั้งเกาะ

ออริจิ้นและทุนใหญ่: แข่งกันวางพอร์ตหรูบนเกาะเดียว

เกม อสังหาฯภูเก็ตลงทุน ไม่ได้จำกัดอยู่ที่ผู้เล่นท้องถิ่นอีกต่อไป เมื่อทุนใหญ่ระดับชาติเริ่มมองภูเก็ตเป็นฐานรายได้ระยะยาว ตัวอย่างชัดเจนคือ Origin Group ที่ประกาศวิสัยทัศน์เปลี่ยนภูเก็ตให้เป็นฐานธุรกิจสำคัญ โดยนับตั้งแต่เริ่มบุกตลาดในปี 2566 จนถึงสิ้นไตรมาส 2 ของปี 2569 มีมูลค่าเงินลงทุนรวมในภูเก็ต 18,350 ล้านบาท และเตรียมต่อยอดพอร์ตอย่างต่อเนื่อง

ทิศทางชัดเจนคือการจับตลาดบ้านหรูภูเก็ตและกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ผ่านคอนโด วิลล่า และโครงการมิกซ์ยูส รวม 8 โครงการ จำนวน 3,937 ยูนิต มูลค่าลงทุน 15,650 ล้านบาท พร้อมวางแผนลงทุนเพิ่มอีก 11,650 ล้านบาทในช่วงปี 2569–2571 ส่งผลให้พอร์ตภูเก็ตของออริจิ้นจะขยายจาก 18,350 ล้านบาทไปแตะ 30,000 ล้านบาทภายในปี 2571 นี่คือประโยคที่สรุปทิศทางได้ชัดเจนว่า “ออริจิ้นกำลังปักภูเก็ตเป็นเสาหลักของพอร์ตลงทุนระดับ 30,000 ล้านบาท”

นอกจากที่อยู่อาศัย บริษัทเดียวกันยังเร่งพัฒนาโรงแรมในแบรนด์ระดับโลก 3 โครงการ รวม 601 ห้อง มูลค่า 2,700 ล้านบาท และกำหนดไทม์ไลน์เปิดใช้บริการชัดเจน ทั้งโรงแรมหนึ่งที่จะเปิดในไตรมาส 4 ปี 2569 อีกหนึ่งในไตรมาส 3 ปี 2571 และอีกแห่งในไตรมาส 4 ปี 2571 การวางผังรายได้แบบผสมระหว่างขายขาดและรายได้ประจำ ทำให้ภูเก็ตกลายเป็นเครื่องจักรทำรายได้หลายชั้น ในขณะที่ดีมานด์ยังเดินหน้าต่อเนื่องตามจำนวนซัพพลายคอนโดที่เพิ่มจาก 4,500 ยูนิตในปี 2567 และคาดว่าจะขึ้นไปถึง 6,000 ยูนิตภายในปีเดียวกัน

นักลงทุนต่างชาติและคลื่นใหม่จากโปแลนด์: ใครกำลังขับเคลื่อนดีมานด์หรู

หากถามว่าใครคือคนซื้อที่แท้จริงที่ขับเคลื่อนคลื่น ที่ดินภูเก็ตราคาพุ่ง คำตอบชัดเจนว่าหนึ่งในตัวแปรสำคัญคือ นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มที่มองภูเก็ตเป็นบ้านหลังที่สองและแหล่งสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะสั้น ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ระบุว่า ลูกค้าต่างชาติในพอร์ตภูเก็ตมีสัดส่วนสูง โดย 3 อันดับแรกคือ รัสเซีย 46.6% โปแลนด์ 15.9% จีน 6.4% และสัญชาติอื่นๆ อีก 31.1% ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นว่าโปแลนด์ไม่ได้เป็นเพียงตลาดรอง แต่กำลังกลายเป็นฐานลูกค้าหลักในบางโครงการ

ดีมานด์จากโปแลนด์ไม่ได้หยุดอยู่แค่ตัวเลขสัดส่วน แต่ยังสะท้อนผ่านปริมาณยูนิตที่เพิ่มขึ้นจากระดับ 10–20 ยูนิตไปเกิน 100 ยูนิตในช่วงไม่นานที่ผ่านมา ขณะที่ตลาดจากอิสราเอล ตะวันออกกลาง และอินเดียก็เริ่มเข้ามาเพิ่มสีสัน การแข่งขันในตลาดนักลงทุนต่างชาติทำให้ผู้ประกอบการเร่งเพิ่มค่าคอมมิชชั่นให้เอเย่นต์เพื่อแย่งชิงดีมานด์ เช่น รายหนึ่งปรับค่าคอมจาก 7–8% เป็น 10% เพื่อให้เอเย่นต์โฟกัสขายโครงการในภูเก็ตมากขึ้น

อีกด้านหนึ่ง ผู้พัฒนาโครงการในเมืองท่องเที่ยวอื่นก็เดินเกมคล้ายกัน ทั้งเมืองเหนือและเกาะท่องเที่ยวอื่นที่มีโครงการคอนโดราคา 2–3 ล้านบาท เจาะตลาดคนท้องถิ่นและต่างชาติพร้อมกัน เมื่อรวมเข้ากับผังเมืองภูเก็ตที่เปิดทางตึกสูง และการแห่ อสังหาฯภูเก็ตลงทุน ของทุนใหญ่ เรากำลังเห็นภาพของภูเก็ตในฐานะศูนย์กลางอสังหาฯหรู ที่นักลงทุนต่างชาติถือบทบาทเป็นผู้กำหนดทิศทางราคาและรูปแบบโปรดักต์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ภูเก็ตกำลังเดินไปทางไหน: ผังเมืองใหม่กับคำถามเรื่องสมดุล

เมื่อผังเมืองภูเก็ตใหม่เปิดให้สร้างตึกสูง 15–20 ชั้นในบางโซน พร้อมคุมความหนาแน่นในย่านเมืองเก่าและพื้นที่ธรรมชาติ ภาพที่เห็นชัดคือความพยายามสร้างสมดุลระหว่างการเติบโตกับการอนุรักษ์ แต่ในภาคปฏิบัติ ความร้อนแรงของทุนที่ไหลเข้า ทั้งจากออริจิ้นที่ตั้งเป้าพอร์ตภูเก็ต 30,000 ล้านบาท และผู้ประกอบการรายอื่นที่เร่งเก็บแลนด์แบงก์ อาจทำให้จังหวะเติบโตเร็วเกินกว่าที่โครงสร้างเมืองและชุมชนจะปรับตัวทัน

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่แค่ว่า ที่ดินภูเก็ตราคาพุ่ง หรือ บ้านหรูภูเก็ต จะขายดีแค่ไหน แต่คือภูเก็ตอยากเป็นเมืองแบบใดในอีก 10–20 ปีข้างหน้า หากปล่อยให้ตลาดกำหนดทิศทางเพียงด้านเดียว ภาพที่อาจเกิดขึ้นคือเกาะที่เต็มไปด้วยคอนโดและวิลล่าหรู แต่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและพื้นที่สาธารณะที่รองรับชีวิตคนอยู่จริง ผังเมืองภูเก็ตจึงต้องไม่เป็นแค่เอกสาร แต่ต้องเป็น “สัญญาสังคม” ระหว่างทุน ภาครัฐ และชุมชน

ในมุมของนักลงทุน การอ่านเกมผังเมืองใหม่และการกระจายพอร์ตไปยังหลายทำเลเป็นสิ่งจำเป็น การเลือกลงทุนเฉพาะทำเลที่ราคาที่ดินดีดเกินจุดคุ้มค่าอาจไม่ใช่คำตอบที่ยั่งยืนอีกต่อไป ขณะที่ภาครัฐควรเร่งให้ความชัดเจนเรื่องกฎเกณฑ์และโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อไม่ให้ภูเก็ตกลายเป็นสนามทดลองของทุนใหญ่เพียงฝ่ายเดียว สุดท้ายอนาคตของภูเก็ตจะถูกตัดสินไม่แค่ในห้องประชุมบริษัทอสังหาฯ แต่ในวิธีที่เมืองนี้จัดการสมดุลระหว่างการเป็นเวทีลงทุนกับการเป็นบ้านของผู้คน