จากที่ดินสถานทูตสู่ดีลที่ดินกรุงเทพระดับ 2 หมื่นล้าน
ดีลที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์บนถนนวิทยุ–ซอยต้นสน คือการซื้อขายที่ดินขนาดราว 20 ไร่ใจกลางย่านธุรกิจ ที่เปลี่ยนมือจากการใช้เป็นสถานทูตไปสู่การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมูลค่ามหาศาล ซึ่งสะท้อนทั้งศักยภาพทำเล ราคาที่ดินระดับบน และความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่ออสังหาริมทรัพย์ไทยในย่านซีบีดี แม้เศรษฐกิจยังเผชิญแรงกดดันหลายด้าน
หัวใจของข่าวนี้ไม่ใช่แค่ใครกล้าซื้อ แต่คือใครกล้าคิดใหญ่พอจะต่อยอดที่ดิน Freehold ผืนสุดท้ายของสถานทูตแปลงใหญ่บนถนนวิทยุให้เป็นเมกะโปรเจกต์ในอนาคต ถนนวิทยุถูกมองมายาวนานว่าเป็นหนึ่งในสมรภูมิที่ดินแพงที่สุดของกรุงเทพฯ และดีลล่าสุดนี้ยิ่งตอกย้ำสถานะดังกล่าว เมื่อมีรายงานการปิดดีลซื้อขายที่ดินมูลค่าราว 2 หมื่นล้านบาท บนพื้นที่กว่า 19 ไร่ 3 งาน 26.6 ตารางวา
ดีลที่ดินกรุงเทพครั้งนี้เกิดขึ้นหลังมีการประกาศขายและแผนย้ายสถานทูตเนเธอร์แลนด์ไปโครงการดุสิตเซ็นทรัลปาร์ค บริเวณสีลม–พระราม 4 ทำให้แปลงที่ดินวิทยุ–ต้นสนกลายเป็นของหายากในตลาด เมื่อรวมกับการประเมินว่าราคาที่ดินย่านนี้แตะถึง 4 ล้านบาทต่อตารางวา ยิ่งทำให้ดีลนี้กลายเป็นสัญลักษณ์ใหม่ของการยกระดับมูลค่าที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ
ตระกูลปิยะสมบัติกุล จากไม้อัดสู่เจ้าของแลนด์มาร์กวิทยุ–ต้นสน
เจ้าของใหม่ของที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์คือ ตระกูลปิยะสมบัติกุล ผู้ถือหุ้นในกลุ่มเนอวานา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่เข้าซื้อที่ดินแปลงนี้ในมูลค่ากว่า 2 หมื่นล้านบาท ความน่าสนใจคือกลุ่มทุนนี้ไม่ได้เริ่มต้นจากอสังหาริมทรัพย์ แต่จากอุตสาหกรรมไม้แปรรูปและไม้อัดผ่านเครือเมโทร พลาย กรุ๊ป ก่อนค่อยๆ ขยายเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นระบบ
ในฝั่งอสังหาริมทรัพย์ไทย กลุ่มปิยะสมบัติกุลมีบริษัทในเครืออย่าง ปิยะสมบัติ พร็อพเพอร์ตี้ ปิยะสมบัติ แลนด์ และปิยะสมบัติ แอสเซท ที่ทยอยปักหมุดโครงการที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรมในทำเลสำคัญของกรุงเทพฯ บนทำเลใกล้เคียงก็มีโครงการอย่าง ปิยะเพลส หลังสวน และ ต้นสน รวมทั้งโรงแรม Hotel Indigo ถนนวิทยุ อาคารวรสมบัติ ย่านพระราม 9 และอาคาร Pan Pacific บริเวณทองหล่อ ซึ่งล้วนเป็นโปรเจกต์ในเครือเดียวกันเกือบทั้งหมด
ทิศทางการลงทุนนี้สอดคล้องกับการเข้าไปถือหุ้นในบริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NVD ซึ่งเป็นอีกหนึ่งจิ๊กซอว์สำคัญในการเปลี่ยนจากธุรกิจโรงงานสู่นักพัฒนาโครงการแบบเต็มตัว กลุ่มปิยะสมบัติกุลเข้าซื้อหุ้นสามัญ NVD จำนวน 207.09 ล้านหุ้น คิดเป็น 15% ของทุนชำระแล้ว ในราคา 2.52 บาทต่อหุ้น แสดงให้เห็นชัดเจนว่าดีลที่ดินกรุงเทพครั้งนี้ไม่ใช่การเก็บแลนด์แบงก์ แต่คือการเดินหมากเชิงกลยุทธ์เพื่อขยายพอร์ตโครงการมิกซ์ยูสและแนวคิด Integrated Living Solution
ศักยภาพที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ ทำเล FAR 10 เท่า หนุนเมกะโครงการมิกซ์ยูส
สิ่งที่ทำให้ดีลนี้แตกต่างจากดีลที่ดินกรุงเทพทั่วไปคือศักยภาพการพัฒนาที่ซ่อนอยู่ในผังเมืองใหม่ ที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ขนาดกว่า 20 ไร่บนถนนวิทยุ–ซอยต้นสน ถูกจัดอยู่ในที่ดินสีแดงเพื่อการพาณิชยกรรมประเภท พ.8 ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้แทบทุกประเภท และเหมาะอย่างยิ่งสำหรับการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่
จุดพลิกเกมอยู่ที่อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR 10 ต่อ 1 ซึ่งเป็นระดับสูงที่สุดตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ขณะที่อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม หรือ OSR อยู่ที่ 3.5 ซึ่งถือว่าต่ำที่สุด เมื่อรวมกับความกว้างของถนนวิทยุที่มากกว่า 16 เมตร ทำให้แทบไม่มีข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารสูงหรือโครงการประเภทใดเลย
จึงไม่น่าแปลกใจที่ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่า ที่ดินผืนนี้มีโอกาสถูกพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการอาจไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท และเคยมีการอ้างอิงว่า หากคิดที่ดินเทียบราคาสถานทูตอังกฤษที่ราว 2.2 ล้านบาทต่อตารางวา มูลค่าที่ดินแปลงนี้จะอยู่ราว 17,438.5 ล้านบาท แม้ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงการประเมิน แต่ก็เพียงพอจะยืนยันว่าที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์คือเพชรเม็ดใหญ่กลางย่านวิทยุ–ต้นสน
จากเมกะดีลสู่เมกะโครงการมิกซ์ยูส สัญญาณความเชื่อมั่นตลาดบน
หลังปิดดีลซื้อที่ดินกว่า 2 หมื่นล้านบาท คาดกันค่อนข้างชัดว่าตระกูลปิยะสมบัติกุลจะนำแปลงสถานทูตเนเธอร์แลนด์ไปพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส เพื่อต่อยอดธุรกิจในระยะยาว แนวทางที่สอดคล้องกับพอร์ตเดิมของกลุ่มที่มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และยังลงตัวกับแนวคิด Integrated Living Solution ของกลุ่มเนอวานา ที่พยายามเชื่อมพื้นที่อยู่อาศัย การทำงาน และการพักผ่อนเข้าด้วยกัน
ความเป็นไปได้หนึ่งที่ถูกพูดถึงคือการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่ผสมผสานโรงแรม ออฟฟิศ และที่อยู่อาศัยระดับบน รวมทั้งองค์ประกอบด้านสุขภาพ เนื่องจากก่อนหน้านี้มีการเปิดเผยว่า กลุ่ม BDMS มีแผนเข้าไปร่วมลงทุนในโครงการมิกซ์ยูสแนวเวลเนส บนที่ดินแปลงสถานทูตเนเธอร์แลนด์และพื้นที่เชื่อมต่อบริเวณวิทยุ–หลังสวน–สารสิน หากดีลร่วมทุนเกิดขึ้นจริง ทำเลนี้มีโอกาสกลายเป็นคลัสเตอร์เวลเนสและไลฟ์สไตล์ระดับบนที่ทรงอิทธิพลที่สุดแห่งหนึ่ง
แม้เศรษฐกิจยังเผชิญแรงกดดันหลายด้าน แต่ดีลที่ดินกรุงเทพใจกลางเมืองระดับหลายหมื่นล้านบนถนนวิทยุ ซึ่งถูกยกให้เป็นสมรภูมิที่ดินแพงที่สุดของกรุงเทพฯ สะท้อนว่าเม็ดเงินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยระดับพรีเมียมยังมี และยังมองหาทำเลที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มระยะยาวได้ ความท้าทายต่อจากนี้จึงไม่ใช่แค่การเป็นเจ้าของที่ดินทองคำ แต่คือการเปลี่ยนที่ดินสถานทูตเนเธอร์แลนด์ให้เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่ตอบโจทย์เมืองยุคใหม่และสร้างกระแสเงินสดจริงในอนาคต
