อาคารสีเขียวกำลังเปลี่ยนเกมตลาดออฟฟิศกรุงเทพ

อาคารสีเขียวคืออะไร และกำลังทำอะไรกับตลาดออฟฟิศกรุงเทพ

อาคารสีเขียวในตลาดออฟฟิศกรุงเทพคืออาคารสำนักงานที่ออกแบบและบริหารจัดการให้ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ ลดการปล่อยคาร์บอน ดูแลคุณภาพอากาศ แสง และสุขภาวะของผู้ใช้งาน ควบคู่กับมาตรฐานอาคารสำนักงานยั่งยืน เช่น การใช้ระบบอัจฉริยะเพื่อติดตามการใช้พลังงานและของเสีย เพื่อช่วยองค์กรเดินหน้าเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อมและภาพลักษณ์ความรับผิดชอบต่อสังคม

สาระสำคัญของตลาดออฟฟิศกรุงเทพวันนี้คือ ซัพพลายอาคารสีเขียวกำลังวิ่งนำหน้าดีมานด์เดิม แต่ยังไม่ทันดีมานด์ใหม่จากองค์กรที่ตั้งเป้าหมายลดการปล่อยคาร์บอน ส่งผลให้การเลือกอาคารสำนักงานไม่ใช่เกมของทำเลอีกต่อไป แต่เป็นเกมของมาตรฐานความยั่งยืนและคุณภาพการใช้งาน ก่อนโควิดซัพพลายอาคารที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อมอยู่ที่ 1.7 ล้านตารางเมตรจาก 44 โครงการ และจะขยายเกือบสองเท่าเป็น 3.37 ล้านตารางเมตรจาก 84 โครงการภายในปี 2024 เท่ากับว่าตึกใหม่กรุงเทพจำนวนมากกำลังถูกออกแบบให้เป็นอาคารสำนักงานยั่งยืนตั้งแต่วันแรก

ซัพพลายออฟฟิศทะลัก แต่ไม่ใช่วิกฤตโอเวอร์ซัพพลาย

หลายคนมองว่าการที่ซัพพลายออฟฟิศในกรุงเทพเพิ่มขึ้นต่อเนื่องคือสัญญาณเสี่ยง แต่ตัวเลขจริงกลับบอกเรื่องราวอีกแบบ หนึ่งในคำกล่าวที่น่าจดจำคือ “ไตรมาสเดียวมีตึกใหม่เสร็จพร้อมกัน 5 อาคาร รวมประมาณ 207,000 ตารางเมตร ดันอุปทานสะสมขึ้นเป็น 6.75 ล้านตารางเมตร แต่ยังดูดซับได้สุทธิ 76,000 ตารางเมตร ซึ่งสูงที่สุดในรอบหลายปี” นี่ไม่ใช่ภาพของดีมานด์ที่หายไป แต่เป็นภาพของตลาดที่กำลังปรับสมดุล

ในอีกด้านหนึ่ง ตลาดทั้งเมืองหยุดพักการเปิดตึกใหม่ชั่วคราวในบางไตรมาส ทำให้อุปทานรวมทรงตัวอยู่ที่ 9.15 ล้านตารางเมตร และอัตราว่างของอาคารเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจลดลงเหลือ 21.9% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบสามปี สิ่งนี้บอกชัดว่าตลาดกำลังก้าวจากยุคซัพพลายตึงตัวเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยไม่หล่นไปสู่การล้นตลาดอย่างที่กังวล

จากทำเลสู่ความยั่งยืน เมื่อผู้เช่าเป็นคนเลือกกติกา

ตลาดออฟฟิศกรุงเทพในรอบนี้ไม่ใช่ตลาดของเจ้าของตึก แต่เป็นตลาดของผู้เช่าอย่างชัดเจน รายงานหนึ่งสรุปสั้นและตรงว่า ช่วงที่เหลือของปีเป็นเกมของผู้เช่า เพราะอำนาจต่อรองยังอยู่ในมือผู้เช่าอย่างเต็มที่ เจ้าของตึกจึงเลือกใช้เครื่องมืออื่นในการจูงใจ เช่น ความยืดหยุ่นเงื่อนไขสัญญา ระยะเวลาปลอดค่าเช่า หรือช่วยตกแต่งพื้นฐาน แทนการลดค่าเช่าตรงๆ

แต่สิ่งที่เปลี่ยนเกมจริงๆ คือวิธีคิดของผู้เช่า จากเดิมที่ให้ความสำคัญกับราคาค่าเช่าและทำเลเป็นหลัก กลายเป็นการให้ความสำคัญกับมาตรฐาน ESG และอาคารสีเขียวก่อนเงื่อนไขอื่น ข้อมูลชี้ว่าตลาดออฟฟิศกรุงเทพกำลังเห็นการย้ายสำนักงานใหม่กว่า 90% ไปอยู่ในอาคารสีเขียว และในอีกห้าปี ซัพพลายอาคารสีเขียวจะเพิ่มเป็น 3.9 ล้านตารางเมตรรวม 92 โครงการเพื่อตอบรับความต้องการนี้ ผู้เช่าจึงใช้ความยั่งยืนเป็นตัวกรองแรก แล้วค่อยเปรียบเทียบทำเลและค่าเช่าภายหลัง

แรงกดดันใหม่ต่อตึกเก่า และยุทธศาสตร์ของผู้เล่นทุกฝั่ง

เมื่อซัพพลายอาคารสำนักงานยั่งยืนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เจ้าของตึกเก่าจึงถูกบังคับให้ตัดสินใจว่าจะยอมถูกทิ้งไว้ข้างหลังหรือจะลงทุนยกระดับตึกของตัวเอง กระแส Flight to Quality หรือการย้ายไปอาคารคุณภาพสูง ทำให้ผู้เช่าแพ็กกระเป๋าออกจากตึกที่มีข้อจำกัด ไปหาตึกใหม่ที่มีระบบภายในสมบูรณ์กว่าและข้อเสนอคุ้มค่ากว่า ตึกเกรด B ซึ่งเป็นสัดส่วนใหญ่ของตลาดและกว่า 52% มีอายุมากกว่า 10 ปี จึงเผชิญแรงกดดันมากที่สุด

ในทางกลับกัน เจ้าของอาคารสีเขียวมีจุดแข็งเชิงต้นทุน เพราะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้ราว 6% ของรายได้ต่อปีจากการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพและการลดของเสีย เมื่อเทียบกับอาคารปกติ ขณะที่ผู้เช่าเองก็ได้ภาพลักษณ์ด้านสิ่งแวดล้อมและสภาพการทำงานที่ดีขึ้น ตลาดออฟฟิศจึงเริ่มแบ่งชัดระหว่างผู้เล่นที่ยอมลงทุนในความยั่งยืนกับผู้เล่นที่ดึงเวลา และแนวโน้มชัดเจนว่ากลุ่มหลังจะค่อยๆ ถูกเบียดออกจากการเป็นตัวเลือกแรกของผู้เช่า

บทสรุป: ใครเข้าใจอาคารสีเขียวก่อน คนนั้นได้เปรียบ

ทิศทางตลาดออฟฟิศกรุงเทพวันนี้ชี้ชัดว่า อาคารสีเขียวและอาคารสำนักงานยั่งยืนไม่ใช่ของแต่งภาพลักษณ์ แต่คือเงื่อนไขเชิงธุรกิจ ทั้งซัพพลายที่เพิ่มขึ้นเป็น 3.37 ล้านตารางเมตรจาก 84 โครงการ และซัพพลายใหม่กว่า 207,000 ตารางเมตรในบางไตรมาสที่ยังถูกดูดซับได้สูง แสดงว่าผู้เช่ากำลังใช้โอกาสนี้เลือกสถานที่ทำงานที่ตอบโจทย์ทั้งเป้าหมายธุรกิจและเป้าหมายด้านสิ่งแวดล้อม

เจ้าของตึกที่มองเห็นโอกาสจะต้องขยับไปไกลกว่าการรีโนเวทภายนอก เป้าหมายคือการยกระดับอาคารให้เป็นแพลตฟอร์มการทำงานที่ช่วยองค์กรลดคาร์บอน ใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้พนักงาน ด้านผู้เช่าเองควรใช้จังหวะที่ตลาดยังเป็นเกมของผู้เช่า เจรจาเงื่อนไขที่คุ้มค่าที่สุดในอาคารที่สอดคล้องกับกลยุทธ์ด้านความยั่งยืน เพราะในรอบใหม่ของการแข่งขันครั้งนี้ คนที่เข้าใจและลงมือเร็วกับอาคารสีเขียวจะเป็นกลุ่มที่ได้เปรียบทั้งในเชิงต้นทุน ภาพลักษณ์ และความสามารถในการดึงดูดคนเก่ง