เมื่อศูนย์ข้อมูลและโรงงานแซงหน้าตลาดคอนโดมิเนียม

จุดพลิกเกมอสังหาฯ จากคอนโดสู่ศูนย์ข้อมูลไทยและโรงงาน

การเปลี่ยนผ่านจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยสู่การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัลและอุตสาหกรรม หมายถึงการที่เม็ดเงินก่อสร้างไหลออกจากตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ ไปสู่ศูนย์ข้อมูล โรงงาน และระบบสนับสนุนเทคโนโลยี ที่ตอบโจทย์ยุค AI และเศรษฐกิจข้อมูลมากขึ้น สะท้อนวัฏจักรใหม่ของภาคก่อสร้างที่มุ่งสร้างฐานผลิตและโครงสร้างเชื่อมต่อข้อมูล แทนการเร่งป้อนไปยังยูนิตที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่

ภาพใหญ่ตอนนี้ชัดเจน งบลงทุนก่อสร้างภาครัฐในกรอบงบประมาณรายจ่ายปีงบ 2570 หมวดงบลงทุนถูกหั่นลง 13% เหลือราว 496,000 ล้านบาท ส่งผลให้มูลค่าก่อสร้างภาครัฐคาดว่าจะหดตัวลงมาที่ประมาณ 927,000 ล้านบาท เมื่อเครื่องยนต์รัฐแผ่ว ภาคเอกชนที่เคยพึ่งตลาดคอนโดและอาคารสำนักงานจึงต้องมองหาฐานรายได้ใหม่ ขณะเดียวกันการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลอย่างศูนย์ข้อมูลไทย และการก่อสร้างโรงงานที่หนุนโดยเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ กลับขยายตัวแรงจนกลายเป็นเสาหลักใหม่ของวงการก่อสร้าง

ตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวยาว หนี้ครัวเรือนบีบดีมานด์

หากมองเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัย ภาพที่เห็นคือการชะลอตัวแบบไม่ใช่แค่พักหายใจ แต่เป็นการเบรกยาวจากทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลาย มูลค่าก่อสร้างภาคเอกชนโดยรวมแทบไม่โต คงอยู่ที่ประมาณ 598,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1% เมื่อเทียบปีก่อน ทว่าภายในตัวเลขรวมที่ดูทรงตัว กลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโดยังคงหดต่อเนื่อง ชนเพดานกำลังซื้อและปัญหาสินค้าคงเหลือที่ต้องใช้เวลากว่า 4 ปีในการระบาย

ตัวเลขเปิดโครงการที่ลดฮวบสะท้อนความเปราะบางนี้ชัด คาดว่าหน่วยเปิดตัวใหม่จะเหลือแค่ราว 44,000 หน่วย จากที่เคยพุ่งถึง 102,000–107,000 หน่วยในช่วงปี 2565–2566 ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเปิดตัวโครงการกลุ่มราคาปานกลางถึงล่างอย่างระมัดระวัง เพราะผู้ซื้อรายได้ปานกลางลงมาถูกกดดันจากหนี้ครัวเรือนสูงและความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งเริ่มลามไปถึงกลุ่มไม่เกิน 5 ล้านบาทด้วย ขณะเดียวกันอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าก็ยังติดกับดักอุปทานล้นตลาด ส่งผลให้ทั้งเซ็กเตอร์ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ไม่ใช่หม้อไฟหลักของภาคก่อสร้างในระยะสั้น

ทำไมอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมถึงพุ่ง สวนทางงานรัฐหดตัว

ในขณะที่งานรัฐถูกบีบจากข้อจำกัดการคลังและการเลื่อนประมูลโครงการใหม่ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมกลับเดินคนละทิศ มูลค่าการอนุมัติส่งเสริมการลงทุนในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2569 พุ่งแตะ 1.036 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 45% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน ตัวเลขนี้ไม่ได้เป็นเพียงสถิติบนกระดาษ แต่สะท้อนเม็ดเงินจริงที่ไหลเข้าก่อสร้างโรงงาน การขยายฐานการผลิต และโครงสร้างพื้นฐานรองรับอุตสาหกรรมใหม่

คำอธิบายสำคัญคือ นักลงทุนมองโรงงานและศูนย์ข้อมูลเป็นสินทรัพย์ที่ผูกกับโครงสร้างเศรษฐกิจระยะยาว มากกว่าตลาดขายปลีกอย่างที่อยู่อาศัยที่ผันผวนตามดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน เทรนด์การลงทุน Data Center ที่เติบโตโดดเด่นกำลังหนุนให้การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลกลายเป็นดาวเด่นของวงการก่อสร้าง ขณะเดียวกันความเสี่ยงด้านการเมือง งบประมาณ และกรอบหนี้สาธารณะ ที่บีบให้การลงทุนโครงสร้างภาครัฐต้องลดลงถึงขั้นปีงบประมาณถัดไปถูกคาดว่าจะลดงบก่อสร้างเหลือ 7.9 แสนล้านบาท ยิ่งตอกย้ำว่าผู้รับเหมาที่ปรับตัวไปรับงานศูนย์ข้อมูลและอาคารเขียวคือกลุ่มที่จะรอดและโตในรอบใหม่

โมเดล EEC บ้านฉาง เมื่อศูนย์ข้อมูลต้องอยู่ร่วมกับชุมชน

ด้านมืดของศูนย์ข้อมูลไทยคือความกังวลเรื่องการแย่งทรัพยากรน้ำและไฟฟ้าจากชุมชน โดยเฉพาะในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกที่มีการขอใช้น้ำและไฟปริมาณสูง ความกังวลนี้ถึงขั้นทำให้คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนชะลอการอนุมัติส่งเสริมการลงทุน Data Center ตั้งแต่เมษายน 2569 พร้อมออกหลักเกณฑ์ใหม่เพื่อลดผลกระทบต่อทรัพยากร ค่าไฟในอนาคต และชุมชนรอบข้าง นี่คือแรงกดดันเชิงนโยบายที่บังคับให้ผู้พัฒนาศูนย์ข้อมูลต้องคิดโมเดลอยู่ร่วมกับพื้นที่มากกว่าจะมองแค่ผลตอบแทนจากค่าเช่าพื้นที่ชั้นเซิร์ฟเวอร์

กรณีศึกษา EEC บ้านฉาง จังหวัดระยองจึงน่าสนใจ มีการเปิดเวที “บ้านฉาง ทอล์ค จากข้อกังวลของชุมชน สู่คำตอบที่ตรวจสอบได้” เพื่อให้ชุมชน รัฐ นักวิชาการ และผู้พัฒนาโครงการถกกันตรงๆ ว่าการเป็นจุดหมายของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลขนาดใหญ่ในยุค AI จะกระทบชีวิตคนพื้นที่อย่างไร โครงการศูนย์ข้อมูลในพื้นที่ได้ร่วมสนับสนุนงบประมาณ 37 ล้านบาทให้การประปาส่วนภูมิภาคสาขาบ้านฉาง พัฒนาโครงสร้างการจ่ายน้ำและวางท่อส่งน้ำเข้าโครงการ โดยใช้น้ำประปา 35% และน้ำดิบจากเอกชน 65% พร้อมแผนสำรองน้ำช่วงแล้งและระบบ Liquid Cooling เพื่อลดการใช้น้ำ แนวคิดนี้เปลี่ยนศูนย์ข้อมูลจากผู้ใช้ทรัพยากรอย่างเดียว มาเป็นผู้ร่วมลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะของชุมชน

จากบ้านฉางสู่ทั้งประเทศ ศูนย์ข้อมูลและโรงงานคือเสาหลักใหม่ของการลงทุนโครงสร้าง

เหตุการณ์ที่บ้านฉางไม่ได้เป็นเพียงกรณีเฉพาะจุด แต่สะท้อนทิศทางใหม่ของการลงทุนโครงสร้างในภาพรวม ผู้พัฒนาโครงการศูนย์ข้อมูลเริ่มออกแบบกติกาอยู่ร่วมกับชุมชน ตั้งมาตรการตรวจวัดเสียง คลื่นแม่เหล็กไฟฟ้า การจัดการขยะก่อสร้าง และการควบคุมแรงงานอย่างเป็นระบบ รวมถึงการตั้งทุนเพื่อสร้างคุณค่าร่วมให้บ้านฉาง ทั้งด้านสาธารณสุข กลุ่มเปราะบาง การศึกษา เศรษฐกิจท้องถิ่น สิ่งแวดล้อม และคุณภาพชีวิต โมเดลนี้ชี้ให้เห็นว่าโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลในเขต EEC บ้านฉางจะเดินต่อได้ก็ต่อเมื่อชุมชนรู้สึกว่าตนเองได้ประโยชน์จริง

ในระยะถัดไป แม้ยังมีเมกะโปรเจกต์ด้านคมนาคมและระบบรางที่จะเริ่มประมูล เช่น รถไฟความเร็วสูงช่วงนครราชสีมา–หนองคาย ทางพิเศษ Double Deck และรถไฟทางคู่เฟส 2 แต่แกนกลางของการเติบโตน่าจะยังอยู่ที่อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและเทคโนโลยีมากกว่าที่อยู่อาศัย ผู้รับเหมาและนักลงทุนที่กระจายพอร์ตไปยังศูนย์ข้อมูลไทย อาคารประหยัดพลังงาน และโรงงานสมัยใหม่ จะมีโอกาสยืนระยะได้ดีกว่าผู้ที่ยังยึดติดกับสูตรเดิมของตลาดคอนโดมิเนียม บทสรุปคือยุคใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่การแย่งที่ดินกลางเมืองเพื่อปล่อยขาย แต่เป็นการสร้างโครงสร้างที่ทำให้เศรษฐกิจข้อมูลและอุตสาหกรรมเดินเครื่องได้อย่างมั่นคง