พายุสามลูกถล่มก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ งบรัฐหด น้ำท่วมซ้ำ ใจผู้ซื้อไม่มา

ตลาดก่อสร้าง 2569 คืออะไร และทำไมปีนี้ถึงหนักกว่าที่เคย

ตลาดก่อสร้าง 2569 คือภาพรวมกิจกรรมก่อสร้างทั้งภาครัฐและเอกชนในช่วงปีงบประมาณ 2569–2570 ครอบคลุมงานโครงสร้างพื้นฐาน ที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ โรงงาน และดาต้าเซ็นเตอร์ ซึ่งสะท้อนผ่านมูลค่าโครงการที่เริ่มก่อสร้าง จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ และทิศทางการลงทุนของภาคเอกชนและภาครัฐ โดยปีนี้ความเคลื่อนไหวของตลาดถูกกำหนดด้วยความสามารถทางการคลังของรัฐบาล ภาวะหนี้ครัวเรือน น้ำท่วมที่กระทบทำเลหลัก และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่เปราะบางเป็นพิเศษ หากต้องสรุปสั้นๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ได้เผชิญปัญหาแค่ด้านใดด้านหนึ่ง แต่กำลังโดนบีบพร้อมกันจากสามทิศ ทั้งงบประมาณภาครัฐที่ถูกหั่น การชะลอเปิดคอนโด และความเสียหายจากน้ำท่วมฝั่งตะวันออกที่บั่นทอนความเชื่อมั่นผู้ซื้ออย่างแรง ตลาดก่อสร้าง 2569 จึงไม่ได้เป็นแค่ปีที่ชะลอตัว แต่กลายเป็นแบบทดสอบความอยู่รอดของผู้รับเหมาและผู้พัฒนาโครงการ องค์กรวิจัยเศรษฐกิจระบุว่าอุตสาหกรรมรับเหมาก่อสร้างในปีงบประมาณ 2570 ซึ่งครอบคลุมปี 2569–2570 กำลังเผชิญภาวะชะลอตัวและแรงกดดันรอบด้าน โดยมูลค่างานก่อสร้างภาครัฐคาดว่าจะลดลง 5% เหลือ 927,000 ล้านบาท ขณะที่กรอบงบลงทุนถูกตัดลงถึง 13% เหลือประมาณ 496,000 ล้านบาท การตัดงบเช่นนี้แปลเป็นภาษาง่ายๆ ว่างานประมูลใหม่จะน้อยลง แข่งขันกันดุขึ้น และหลายบริษัทอาจไม่มีโครงการต่อเนื่องรองรับ การเริ่มต้นวิเคราะห์ต้องยอมรับก่อนว่าปีนี้ไม่ได้เป็นภาวะปกติ แต่เป็นปีที่กติกาเกมเปลี่ยนไปทั้งระบบ

งบประมาณภาครัฐถูกหั่น ฉุดโอกาสงานใหม่ในตลาดก่อสร้าง 2569

เมื่อเงินคือเชื้อเพลิงของงานก่อสร้าง การตัดงบลงทุนภาครัฐลง 13% จึงเท่ากับปิดวาล์วเชื้อเพลิงก้อนใหญ่ทันที มูลค่าก่อสร้างภาครัฐถูกประเมินว่าจะหดตัวลงเหลือ 927,000 ล้านบาท ลดลง 5% เมื่อเทียบปีก่อน ขณะที่งบลงทุนตรงๆ เหลือเพียงราว 496,000 ล้านบาท นี่คือการส่งสัญญาณชัดว่าโครงการใหม่จะมีน้อยลงมากเมื่อเทียบกับช่วงที่ผ่านมาที่รัฐเคยเป็นตัวหลักพยุงภาคก่อสร้าง ความรุนแรงของสถานการณ์ยิ่งชัดเมื่อดูรายละเอียดสี่หน่วยงานหลักด้านโครงสร้างพื้นฐานที่โดนลดงบพร้อมกัน กรมทางหลวงเหลือ 117,000 ล้านบาท ลดลง 11% กรมชลประทานเหลือ 79,000 ล้านบาท ลดลง 10% กรมทางหลวงชนบทเหลือ 46,000 ล้านบาท ลดลง 14% และกรมโยธาธิการและผังเมืองเหลือ 35,000 ล้านบาท ลดลงมากถึง 17% เมื่องบหด งานถนน เขื่อน ระบบชลประทาน และงานผังเมืองก็หดตาม ส่งผลให้ผู้รับเหมาที่เคยพึ่งงานรัฐต้องแย่งกันประมูลงานจำนวนน้อยลงด้วยความเสี่ยงสภาพคล่องตึงตัวสูงกว่าเดิม แม้ยังมีเมกะโปรเจกต์ต่อเนื่องอย่างสนามบินเมืองใหม่และระบบรางหลายสายที่ช่วยพยุงภาคก่อสร้าง แต่การที่รัฐบาลยอมรับว่ามีข้อจำกัดทางการคลังจนงบลงทุนปีงบประมาณถัดไปต้องลดลงอีก 8% เหลือประมาณ 790,000 ล้านบาท และอาจต้องหันไปพึ่งการร่วมลงทุนกับเอกชนแทน แปลว่าระยะกลางไปจนถึงระยะยาว ผู้รับเหมางานรัฐจะต้องอยู่กับตลาดที่งานมีน้อยลงแต่คู่แข่งมีเท่าเดิมหรือมากกว่า ดังนั้นใครไม่มีฐานเงินสดและความเชี่ยวชาญเฉพาะทางจะเสี่ยงหลุดเกมเร็วมาก

น้ำท่วมซ้ำ กำลังซื้อเปราะบาง ดันผู้พัฒนาชะลอเปิดคอนโด

ฝั่งที่อยู่อาศัยก็ไม่ได้สบายกว่า เมื่อน้ำท่วมฝั่งตะวันออกกลายเป็นฟางเส้นสุดท้ายที่กดทับความเชื่อมั่นผู้ซื้อที่อ่อนแออยู่แล้ว ผู้ให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่รายงานว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 3 ยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ผู้ประกอบการต้องใช้ความระมัดระวังสูงในการเปิดโครงการใหม่ ท่ามกลางกำลังซื้อชะลอ หนี้ครัวเรือน และเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด ขณะที่วิกฤตน้ำท่วมฝั่งตะวันออกล่าสุดยังยิ่งซ้ำเติมความเชื่อมั่น ส่งผลให้มีการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่รวมกว่า 1,000 ยูนิต ตัวเลขการเปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 มีเพียง 8 โครงการ รวม 3,737 ยูนิต มูลค่าราว 46,340 ล้านบาท แม้จำนวนยูนิตจะเพิ่มขึ้นกว่า 80% จากไตรมาสก่อน แต่ก็สะท้อนว่าผู้ประกอบการรายเล็กหลายรายต้องหยุดการขายชั่วคราวเพราะยอดไม่ถึงเป้า ขณะที่โครงการที่ยังเดินหน้ามักเป็นทำเลศักยภาพสูงใจกลางเมืองหรือรอบสวนสาธารณะใหญ่ ซึ่งเน้นจับกลุ่มกำลังซื้อบนและต่างชาติ สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือสต็อกคอนโดที่ค้างขายอยู่เกือบ 64,650 ยูนิต จากซัพพลายทั้งหมด 167,841 ยูนิต หรือราว 38.5% ของตลาด เมื่อรวมกับอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ผู้พัฒนาจึงถูกบังคับให้จัดโปรโมชันลดราคาหนัก บางโครงการลดมากกว่า 50% เพื่อระบายของและรักษาสภาพคล่อง นี่คือภาพชัดเจนของ “ตลาดของผู้ซื้อ” ที่ผู้ขายจำใจยอมถอยราคา เพราะไม่เช่นนั้นก็จะติดกับสต็อกระยะยาว

เปิดตัวใหม่ต่ำสุดในรอบหลายทศวรรษ อสังหาริมทรัพย์ไทยเจอปีทดสอบ

เมื่อมองทั้งระบบ อสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญปีที่ถูกประเมินว่าเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดในรอบหลายทศวรรษ ผู้ให้คำปรึกษาตลาดคอนโดคาดว่าตลอดทั้งปีจะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 20,000 ยูนิต แม้จะเติบโต 20% เมื่อเทียบปีก่อน แต่ยังต่ำกว่าช่วงก่อนวิกฤตโรคระบาดอย่างชัดเจน สะท้อนว่าผู้พัฒนายังไม่กล้าเร่งลงทุน ขณะเดียวกันข้อมูลจากภาควิจัยเศรษฐกิจชี้ว่าการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งแนวราบและคอนโดทั่วประเทศจะเหลือเพียง 44,000 หน่วย จากที่เคยเปิดสูงถึง 102,000–107,000 หน่วยในปี 2565–2566 เบื้องหลังการชะลอเปิดคอนโดและบ้านใหม่มาจากหนี้ครัวเรือนสูงและปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มราคาปานกลางถึงล่าง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท และเริ่มลามมาถึงกลุ่มไม่เกิน 5 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มบนเองก็มีกำลังซื้อถูกดูดซับไปก่อนหน้าและติดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายที่ต้องใช้เวลากว่า 4 ปีในการระบาย เมื่อทั้งปลายล่างและปลายบนชะลอพร้อมกัน การรักษากระแสเงินสดจึงสำคัญกว่าการไล่จำนวนยูนิตเปิดใหม่ โครงการที่จะรอดได้มักเป็นโครงการที่ราคาและทำเล “สมเหตุสมผลจริง” ไม่ใช่แค่ขายภาพลักษณ์หรูหรา

แสงสว่างจากโรงงานและดาต้าเซ็นเตอร์ กับทางรอดของผู้เล่นในตลาด

ท่ามกลางภาพหม่นของที่อยู่อาศัยและงบรัฐที่หดตัว ยังมีเซ็กเมนต์หนึ่งที่วิ่งสวนทางอย่างชัดเจน คือการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมและโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล ข้อมูลชี้ว่ามูลค่าก่อสร้างภาคเอกชนรวมยังทรงตัวที่ราว 598,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% แต่ภายในตัวเลขเฉลี่ยนี้ การก่อสร้างที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์หดตัว ขณะที่โรงงานเติบโตตามยอดอนุมัติส่งเสริมการลงทุนและเงินทุนต่างชาติที่หลั่งไหลเข้ามา มูลค่าการอนุมัติลงทุนช่วงครึ่งแรกปี 2569 พุ่งขึ้นถึง 45% เมื่อเทียบปีก่อน เทรนด์ที่โดดเด่นที่สุดคือการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ ซึ่งหนุนให้เกิดการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลจำนวนมาก ทั้งศูนย์ข้อมูลใหม่และการปรับปรุงอาคารเก่าให้เป็นกรีนบิลดิ้งประหยัดพลังงาน สำหรับผู้รับเหมาและผู้พัฒนาโครงการ นี่คือสัญญาณชัดว่าการกระจุกตัวอยู่กับที่อยู่อาศัยอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูง ทางรอดคือการหมุนพอร์ตไปสู่โรงงาน ดาต้าเซ็นเตอร์ และโปรเจกต์รีโนเวตอาคารเก่าที่ตอบโจทย์มาตรฐานประหยัดพลังงาน ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาที่ดึงตัวเองออกไปลงทุนในเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญที่ได้อานิสงส์จากผู้ซื้อทั้งในและต่างชาติ ก็กำลังพิสูจน์ให้เห็นว่าในวิกฤตยังมีพื้นที่เติบโตสำหรับผู้ที่กล้าปรับตัว เมื่อรวมทุกปัจจัย พายุสามลูกในวันนี้อาจทำให้ตลาดเจ็บปวด แต่ก็เขย่าให้ทุกฝ่ายต้องกลับมาทบทวนโมเดลธุรกิจอย่างจริงจัง ใครที่ปรับโครงสร้างรายได้ ลดการพึ่งพางบรัฐ และเชื่อมตัวเองเข้ากับอุตสาหกรรมใหม่ที่กำลังโต จะมีโอกาสยืนอยู่ในวันที่ตลาดก่อสร้างกลับมาแข็งแรงอีกครั้ง