ตลาดก่อสร้างเผชิญพายุสมบูรณ์แบบ งบรัฐหด น้ำท่วมซ้ำ และคอนโดฯ ชะลอ

ตลาดก่อสร้างไทย 2569 คืออะไร และกำลังเผชิญอะไรอยู่

ตลาดก่อสร้างไทย 2569 คือภาพรวมกิจกรรมการรับเหมาและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งภาครัฐและเอกชนในช่วงปีงบประมาณ 2569-2570 ที่กำลังเผชิญแรงกดดันพร้อมกันจากงบประมาณภาครัฐลดลง ภาวะตลาดคอนโดฯ ชะลอเพราะหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์สินเชื่อเข้มงวด รวมถึงผลกระทบจากวิกฤตน้ำท่วมที่ซ้ำเติมความเชื่อมั่นผู้บริโภคและนักลงทุน จนทำให้ผู้เล่นต้องทบทวนแผนลงทุนและใช้กลยุทธ์ใหม่เพื่อเอาตัวรอด

มุมมองต่อวันนี้ชัดเจนว่า เราไม่อยู่ในวัฏจักรชะลอตัวธรรมดา แต่กำลังเผชิญพายุสมบูรณ์แบบสามลูกที่มาบรรจบกัน หนึ่ง งบลงทุนรัฐถูกหั่นลง ทำให้เครื่องยนต์ก่อสร้างฝั่งโครงสร้างพื้นฐานอ่อนแรง สอง ตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองใหญ่แม้เริ่มฟื้น แต่ยังเต็มไปด้วยสต็อกค้างและการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ สาม ภัยพิบัติด้านสภาพภูมิอากาศอย่างน้ำท่วมที่ทำให้เรื่องความเสี่ยงทำเลกลายเป็นประเด็นหลัก การทำธุรกิจรับเหมาและโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่แค่เรื่องจับจังหวะเศรษฐกิจอีกต่อไป แต่เป็นการจัดพอร์ตความเสี่ยงแบบรอบด้าน

งบประมาณภาครัฐลดลง กดเครื่องยนต์โครงสร้างพื้นฐานให้เดินช้าลง

แรงกระแทกก้อนแรกในตลาดก่อสร้างไทย 2569 มาจากงบลงทุนรัฐที่หดตัวลงอย่างชัดเจน งานโครงสร้างพื้นฐานซึ่งเคยเป็นเสาหลักของผู้รับเหมาเริ่มมีสัญญาณชะลอ โดยการประเมินล่าสุดชี้ว่า มูลค่าก่อสร้างภาครัฐจะลดลงราว 5% จากปีก่อน เหลือประมาณ 927,000 ล้านบาท ขณะที่กรอบงบประมาณรายจ่ายปีงบ 2570 ในหมวดงบลงทุนถูกจัดสรรลดลงถึง 13% เหลือเพียง 496,000 ล้านบาท นี่ไม่ใช่แค่ตัวเลขบนกระดาษ แต่หมายถึงงานใหม่ที่น้อยลง โครงการที่ต้องทบทวน และการแข่งขันแย่งเค้กชิ้นเล็กลงของผู้รับเหมา

การตัดงบยังส่งผลตรงไปยังสี่หน่วยงานหลักด้านโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งกรมทางหลวง กรมชลประทาน กรมทางหลวงชนบท และกรมโยธาธิการและผังเมืองที่ต่างถูกลดงบลงตั้งแต่ 10% ถึง 17% YoY แม้ยังมีโครงการ Mega project ต่อเนื่องอย่างสนามบินอู่ตะเภาหรือรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วยพยุง แต่ความล่าช้าในการเปิดประมูลงานใหม่และข้อจำกัดทางการคลังจากการกู้เงินเพิ่มเติม ทำให้อนาคตงานรัฐไม่แน่นอน ยิ่งไปกว่านั้น การลดงบลงทุนก่อสร้างในปีถัดไปลงอีก 8% เหลือราว 790,000 ล้านบาทยิ่งตอกย้ำว่า ผู้รับเหมาที่พึ่งงานภาครัฐเป็นหลักกำลังยืนอยู่บนฐานรายได้ที่เปราะบางอย่างยิ่ง

น้ำท่วมซ้ำ ซัพพลายล้น และตลาดคอนโดฯ ชะลอหนัก

ด้านที่อยู่อาศัยคือสมรภูมิที่สะท้อนวิกฤตความเชื่อมั่นอย่างชัดที่สุด การสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาส 3 พบว่าตลาดยังฟื้นตัวอย่างช้า ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่เพียง 8 โครงการ รวม 3,737 ยูนิต แม้ตัวเลขยูนิตจะเพิ่มขึ้น 80.35% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังเป็นการเดินเกมแบบระมัดระวังสูง ท่ามกลางกำลังซื้อชะลอ หนี้ครัวเรือนพุ่ง และเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด เหตุการณ์น้ำท่วมฝั่งตะวันออกล่าสุดยิ่งซ้ำเติมบรรยากาศความไม่มั่นใจ ทำให้โครงการใหม่กว่า 1,000 ยูนิตในกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกถูกสั่งเลื่อนเปิดตัวออกไป เพราะดีเวลลอปเปอร์กังวลทั้งภาพลักษณ์ทำเลและอุปสงค์ระยะสั้น

โครงสร้างตลาดวันนี้คือภาพของสต็อกค้างสะสมมากกว่าตลาดร้อนแรง ซัพพลายคอนโดในกรุงเทพฯ ที่อยู่ระหว่างการขายมีทั้งสิ้น 167,841 ยูนิต ขายแล้วเพียง 61.48% หรือ 103,191 ยูนิต ทำให้เหลือยูนิตคงค้างรอการระบายสูงถึง 64,650 ยูนิต หรือ 38.52% ของซัพพลายทั้งหมด ไม่แปลกที่ผู้พัฒนาหันไปเร่งขายโครงการสร้างเสร็จด้วยการทำโปรโมชันหนัก และมีการลดราคาบางโครงการลงมากกว่า 50% เพื่อดึงยอดและรักษากระแสเงินสด เมื่อประกอบกับการคาดว่าทั้งปีจะมีการเปิดตัวคอนโดใหม่ราว 20,000 ยูนิต ซึ่งยังต่ำกว่าก่อนโควิดอย่างมาก ตลาดคอนโดฯ ในปีนี้จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อเต็มตัว และถูกประเมินว่าเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบหลายทศวรรษ

จากคอนโดฯ สู่โรงงานและศูนย์ข้อมูล จุดสว่างท่ามกลางพายุ

เมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์เต็มไปด้วยแรงกดดัน ภาคเอกชนจึงเริ่มโยกเม็ดเงินไปยังสินทรัพย์ที่มีทิศทางชัดกว่า โดยภาพรวมมูลค่าก่อสร้างเอกชนปีนี้ถูกประเมินว่าแทบไม่เติบโต อยู่ราว 598,000 ล้านบาท เพิ่มเพียง 1% YoY การเปิดโครงการใหม่เพื่ออยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมหดตัวแรง คาดว่าจะเหลือเพียง 44,000 หน่วย จากช่วงก่อนหน้าที่เคยแตะ 102,000–107,000 หน่วย สาเหตุหลักมาจากหนี้ครัวเรือนสูง ความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มราคาปานกลางลงล่าง และสต็อกล้นตลาดในกลุ่มบนที่ต้องใช้เวลาระบายมากกว่า 4 ปี

ท่ามกลางฝั่งที่อยู่อาศัยที่อืดอาด กลับมีจุดสว่างชัดในงานก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมและศูนย์ข้อมูล โรงงานใหม่ขยายตัวตามยอดอนุมัติส่งเสริมการลงทุนที่เพิ่มขึ้นถึง 45% YoY ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2569 เป็นมูลค่ารวม 1.036 ล้านล้านบาท ขับเคลื่อนด้วยเงินลงทุนจากต่างชาติที่ยังไหลเข้า เทรนด์การลงทุน Data Center เติบโตโดดเด่น สนับสนุนการสร้างโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล และเปิดงานใหม่ทั้งการก่อสร้างอาคารเฉพาะ รวมถึงการปรับปรุงอาคารเก่าให้เป็นอาคารประหยัดพลังงานหรือ Green Building เมื่อรวมกับทิศทางที่ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เริ่มกระจายพอร์ตจากเมืองหลวงไปยังเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจสำคัญ ภาพรวมจึงชัดว่าทุนเอกชนกำลังหมุนจากคอนโดฯ ไปยังโรงงาน ศูนย์ข้อมูล และโลจิสติกส์มากขึ้น

ปีที่ยากที่สุดในรอบหลายทศวรรษ หรือจังหวะจัดระเบียบใหม่ของอุตสาหกรรม

คำถามสำคัญคือ ตลาดก่อสร้างไทย 2569 กำลังเดินสู่ทางตัน หรือกำลังจัดระเบียบใหม่เพื่อลดจุดอ่อนในระบบ ภาพรวมวันนี้ชัดเจนว่าธุรกิจที่หวังพึ่งเพียงงานรัฐหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยแบบเดิมกำลังถูกบีบให้ปรับตัว ทั้งจากงบรัฐที่หดและข้อจำกัดการคลังที่ทำให้ต้องหันไปใช้กลไก PPP หรือกองทุนโครงสร้างพื้นฐานแทน ซึ่งเพิ่มทั้งความซับซ้อนและการแข่งขันในตลาดผู้รับเหมา ฝั่งดีเวลลอปเปอร์ต้องเรียนรู้ว่าการกว้านที่ดิน เปิดคอนโดฯ จำนวนมาก แล้วรอให้ตลาดดูดซับแบบในอดีตไม่ใช่สูตรสำเร็จอีกต่อไป เมื่อภาวะหนี้ครัวเรือนสูงและเกณฑ์สินเชื่อเข้มงวดทำให้กำลังซื้อกลุ่มกลางล่างเปราะบางมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม วิกฤตครั้งนี้ก็คือบททดสอบคัดกรองผู้เล่นและรูปแบบธุรกิจที่ยืดหยุ่นกว่า ผู้รับเหมาที่สามารถบริหารกระแสเงินสด กระจายรับงานไปสู่กลุ่มที่มีศักยภาพอย่างศูนย์ข้อมูล โรงงานอุตสาหกรรม หรืออาคารเขียว และกล้าลงทุนใช้เทคโนโลยีอย่าง BIM หรือระบบอัตโนมัติ เพื่อลดต้นทุนแรงงานและเพิ่มประสิทธิภาพ มีโอกาสจะออกจากพายุครั้งนี้ในฐานะผู้ชนะ ขณะเดียวกัน ฝั่งอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยก็ต้องกลับไปตั้งต้นที่โจทย์คุณภาพทำเล การออกแบบที่ตอบไลฟ์สไตล์ และการตั้งราคาที่สอดคล้องกับศักยภาพรายได้จริงของผู้ซื้อมากขึ้น หากมองในมุมนี้ ปีที่ถูกเรียกว่ายากที่สุดในรอบหลายทศวรรษ อาจกลายเป็นปีที่อุตสาหกรรมกลับมาเติบโตบนฐานที่แข็งแรงและมีวินัยกว่าเดิม