จากสินทรัพย์เดี่ยวสู่ปลายทางชีวิตครบวงจร: สัญญาณเกมใหม่ในตลาดอสังหาฯ
กระแสการขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของผู้พัฒนารายใหญ่กำลังเคลื่อนจากการเน้นสินทรัพย์เดี่ยวอย่างคอนโดฯ หรือบ้านจัดสรร ไปสู่การสร้างปลายทางการใช้ชีวิตแบบครบวงจร ผ่านศูนย์การค้าใหม่ โครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี และ Mixed-use development ที่ผสานที่อยู่อาศัย การค้าปลีก โรงแรม และไลฟ์สไตล์เข้าไว้ด้วยกัน เพื่อจับดีมานด์กลุ่มพรีเมียมที่ต้องการทั้งประสบการณ์และคุณภาพการใช้ชีวิต พร้อมกระจายความเสี่ยงของรายได้ในระยะยาวอย่างเป็นระบบ
ทิศทางนี้เห็นชัดจากสามค่ายใหญ่ที่กำลังขยายพอร์ตอสังหาฯในแบบของตัวเอง CPN ใช้โมเดล Retail-led Mixed-use เป็นแกนในการสร้างศูนย์การค้าใหม่และเมืองย่อยเพื่อขยายฐานรายได้ค้าปลีกและไลฟ์สไตล์ ขณะที่ NOBLE เห็นช่องว่างในกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงที่มองหาบ้านเดี่ยวเป็น Rare Item บนทำเลหายาก จึงพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวคอลเลกชันใหม่เพื่อตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม ส่วน Origin เลือกใช้ภูเก็ตซึ่งถูกมองว่าเป็น World Class Destination และ Global Safe Zone เป็นฐานลงทุนระยะยาว กระจายจากคอนโดฯไปสู่วิลล่า โรงแรม และอาณาจักรมิกซ์ยูส เพื่อสร้างคลื่นรายได้รอบใหม่
CPN เร่งเปิดศูนย์การค้าใหม่ ตอกย้ำพอร์ต Retail-led Mixed-use
ในฝั่งศูนย์การค้า ผู้เล่นที่น่าจับตาที่สุดคือ CPN ที่ผลประกอบการไตรมาสสองแสดงให้เห็นว่าธุรกิจค้าปลีกหลักยังเติบโตแข็งแรง รายได้รวม 13,105 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% และกำไรสุทธิ 4,750 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% จากปีก่อน ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่แค่ความสำเร็จทางการเงิน แต่สะท้อนว่ากลยุทธ์ขยายศูนย์การค้าใหม่และปรับปรุงศูนย์เดิมให้ตรงกับพฤติกรรมผู้บริโภคกำลังทำงานได้ดี
CPN ไม่เลือกเติบโตด้วยศูนย์การค้าแบบเดี่ยวอีกต่อไป แต่ยึดโมเดล Retail-led Mixed-use เป็นหัวใจหลัก สองโครงการใหม่อย่าง เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส และ เซ็นทรัล นอร์ทวิลล์ ถูกวางบทบาทให้เป็นแลนด์มาร์กและเครื่องยนต์พัฒนาเมือง โดยเชื่อมศูนย์การค้าใหม่กับที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ และธุรกิจโรงแรมภายใต้แนวคิด The Ecosystem for All เพื่อให้การเติบโตของแต่ละภาคส่วนหนุนกันไปมาภายในพื้นที่เดียวกัน การเดินหมากแบบนี้ทำให้ทุกศูนย์กลายเป็น “ศูนย์กลางชีวิต” มากกกว่าแค่ที่ช้อปปิ้ง และช่วยให้การขยายพอร์ต Mixed-use development ของบริษัทมีฐานรายได้ที่หลากหลายและทนทานต่อวัฏจักรเศรษฐกิจ
NOBLE เสริมเกมโครงการบ้านเดี่ยว ULTRA LUXURY เจาะลูกค้า Rare Item
ด้านตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ NOBLE เลือกเดินเกมแตกต่างจากช่วงที่เน้นคอนโดฯ โดยโรดแมปปี 2566 ถูกออกแบบให้ “ขยายพอร์ตบ้านแนวราบ” อย่างจริงจัง และใช้โครงการบ้านเดี่ยวระดับ ULTRA LUXURY เป็นหัวหอก การเปิดคอลเลกชันใหม่ THE RARITY SELECTION BY NOBLE จึงไม่ใช่แค่การเพิ่มสินค้าอีกประเภท แต่เป็นการประกาศว่าบริษัทตั้งเป้าเข้าไปนั่งในใจกลุ่มลูกค้าทุนหนา ที่ให้ความสำคัญกับความหายากและตัวตนมากกว่าฟังก์ชั่นพื้นฐาน
สองโครงการนำร่องคือ NOBLE TERRA RAMA9 – EKAMAI และ NOBLE AQUA RIVERFRONT RATBURANA บนทำเล New CBD และริมแม่น้ำที่จัดว่าหายาก ถูกวางคอนเซ็ปต์ชัดว่าบ้านเดี่ยวต้องเป็น Rare Location, Rare Design และ Rare Experience ความคิดแบบ “RARE SEEKS RARE” ที่ NOBLE พูดถึง จึงสะท้อนว่าโครงการบ้านเดี่ยวเหล่านี้ไม่มุ่งขยายตลาดมวลชน แต่ตั้งใจดึงกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและอยากครอบครองสินทรัพย์ที่เป็น Limited Edition เข้ามาอยู่ในพอร์ต เมื่อผูกกับโครงการคอนโดฯ ที่มีอยู่แล้ว แบรนด์จึงขยับจากผู้เล่นคอนโดฯ สู่ผู้พัฒนาไลฟ์สไตล์ที่อยู่อาศัยครบมิติในเซ็กเมนต์พรีเมียมอย่างชัดเจน
Origin บุกภูเก็ต 30,000 ล้านบาท: ใช้เมืองท่องเที่ยวสร้างอาณาจักรมิกซ์ยูส
Origin เป็นตัวอย่างชัดเจนของดีเวลลอปเปอร์ที่มองเกมอสังหาฯผ่านมุมมองรายได้ยาวและการกระจายความเสี่ยงมากกว่าดีลรายโครงการ เริ่มบุกตลาดภูเก็ตตั้งแต่ปี 2566 ภายใต้แนวคิด Origin Infinity และในเวลาไม่นาน ณ สิ้นไตรมาสสอง พอร์ตลงทุนในภูเก็ตก็เติบโตเป็น 18,350 ล้านบาท จากทั้งคอนโดฯ บ้านแนวราบ และวิลล่าจำนวนรวม 8 โครงการ 3,937 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 60% แล้ว ตัวเลขนี้สะท้อนว่าแนวคิด “Lifetime Company” ที่ต้องการรายได้หลายคลื่นจากหลายประเภทสินทรัพย์ ไม่ได้อยู่แค่บนกระดาษ
Origin มองภูเก็ตว่าเป็นทั้งเมืองท่องเที่ยวระดับท็อปและ Global Safe Zone บ้านหลังที่สองของชาวต่างชาติ จึงไม่หยุดที่คอนโดฯ แต่สร้างอาณาจักรมิกซ์ยูสอย่าง Origin Resort World Phuket | บางเทา บีช และ Origin Lagoon เชิงทะเล ควบคู่กับการเดินหน้าโครงการโรงแรม 3 โครงการมูลค่า 2,700 ล้านบาท เพื่อสร้างรายได้ประจำจาก Hospitality & Tourism แผนต่อเนื่องอีกสามปีจะลงทุนเพิ่ม 11,650 ล้านบาท ดันพอร์ตภูเก็ตขึ้นเป็น 30,000 ล้านบาทในปี 2571 การเลือกเมืองท่องเที่ยวเป็นฐาน Mixed-use development จึงเป็นการประกาศความเชื่อมั่นในศักยภาพอสังหาฯที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยวและไลฟ์สไตล์ระดับโลก มากกว่าการรอวัฏจักรคอนโดฯ ในเมืองใหญ่เพียงอย่างเดียว
ขยายพอร์ตอสังหาฯด้วย Mixed-use: ใครได้เปรียบในระยะยาว
เมื่อมองสามกรณีศึกษาเคียงกัน สิ่งที่เหมือนกันคือการขยับจากการพึ่งพาสินทรัพย์ประเภทเดียว ไปสู่การขยายพอร์ตอสังหาฯให้ครอบคลุมหลายมิติของการใช้ชีวิต ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าใหม่ โครงการบ้านเดี่ยว หรือโรงแรม ทั้งหมดถูกออกแบบให้เชื่อมกันเป็นปลายทางที่ผู้คนใช้ชีวิต ทำงาน และพักผ่อนในพื้นที่เดียว การกระจายความเสี่ยงจึงไม่ใช่แค่การถือสินทรัพย์หลายแบบ แต่คือการออกแบบระบบนิเวศรายได้ที่แต่ละธุรกิจส่งแรงหนุนกันไปมา ดังที่ Origin ระบุชัดว่าแนวคิด Lifetime Company คือการกระจายความเสี่ยงครอบคลุมหลากหลายธุรกิจอสังหาฯเพื่อสร้างการเติบโตทุกมิติ
ในเชิงการแข่งขัน ดีเวลลอปเปอร์ที่มองทันเกมนี้และลงมือเชื่อมศูนย์การค้าใหม่ โครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี และ Mixed-use development เข้าด้วยกันจะได้เปรียบทั้งด้านแบรนด์และโอกาสรายได้ต่อเนื่อง เพราะเมื่อที่ดินดีมีจำกัดและดีมานด์กลุ่มพรีเมียมต้องการประสบการณ์มากกว่าฟังก์ชั่น ผู้เล่นที่สร้าง “ปลายทางชีวิต” ได้ก่อนย่อมดึงกำลังซื้อเข้าพอร์ตได้มากกว่าคู่แข่ง ในอีกด้าน ผู้ถือหุ้นก็ได้เห็นว่ากำไรที่เติบโตต่อเนื่อง เช่นที่ CPN ทำได้ในไตรมาสสอง พร้อมจ่ายเงินปันผลสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ไม่ได้เกิดจากศูนย์การค้าเดี่ยว แต่จากโมเดล Mixed-use ที่วางไว้ล่วงหน้าหลายปี สัญญาณนี้ชี้ว่าการขยายพอร์ตอสังหาฯแบบบูรณาการจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของการแข่งขันในยุคต่อไป
