รีโนเวทบ้านมือสองให้คุ้มทุกบาท: เช็กลิสต์นี้ครบ รีโนแล้วปังทั้งอยู่เองและปล่อยเช่า

รีโนเวทบ้านมือสองยังไงให้คุ้มสุด?

การซื้อบ้านมือสองแล้วรีโนเวทกำลังกลายเป็นทางเลือกยอดฮิตของคนยุคนี้ เพราะด้วยงบประมาณเท่ากัน เรามักจะได้พื้นที่มากกว่า ทำเลดีกว่า แถมยังสามารถปรับแต่งให้ตรงสไตล์ชีวิตของตัวเองได้แบบสุดทาง

แต่การซื้อบ้านมือสองมารีโนเวท ไม่ใช่เดินเข้าไปแล้วจิ้มหลังไหนก็ได้ หากเลือกพลาด ค่ารีโนอาจบานปลายจนไม่คุ้มลงทุนก็เป็นได้

หัวใจสำคัญคือ ต้องเลือก “บ้านที่เหมาะจะรีโนเวท” ให้เป็นตั้งแต่แรก ทั้งสำหรับอยู่เอง ขายต่อ หรือนำไปปล่อยเช่า

บ้านมือสองแบบไหน รีโนเวทแล้วปังจริง?

1. บ้านเดี่ยวโครงสร้างดี อายุไม่เกิน 20 ปี

บ้านเดี่ยวที่โครงสร้างยังแข็งแรง ถือเป็นสายลุยรีโนเวทที่คุ้มสุด ๆ เพราะไม่ต้องเทงบไปกับการซ่อมโครงสร้างหลักมากนัก

เราจึงสามารถโฟกัสไปที่งานตกแต่งภายใน ปรับฟังก์ชันห้องให้ตอบโจทย์การใช้งานจริง เช่น ขยายครัว ทำห้องทำงาน เพิ่ม Walk-in Closet หรือปรับเป็นบ้านสำหรับทำโฮมออฟฟิศได้สบาย

ข้อดีของบ้านเดี่ยวโครงสร้างดี

• ประหยัดค่าซ่อมโครงสร้างหลัก

• ปรับเปลี่ยนผังภายในได้ยืดหยุ่นกว่า

• รีโนเวทเสร็จแล้วมักเพิ่มมูลค่าได้เยอะ

2. ทาวน์เฮ้าส์ / ทาวน์โฮม ทำเลดี เดินทางง่าย

แม้ตัวบ้านอาจจะดูเก่า แต่ถ้าทำเลดี ใกล้รถไฟฟ้า ห้าง โรงเรียน หรือแหล่งงาน ก็ถือว่าเป็นทรัพย์ที่น่าจับตามองมาก

ซื้อในราคาที่เหมาะสม จากนั้นรีโนเวทให้สวย ทันสมัย ใช้วัสดุที่ทนและดูดี ก็สามารถต่อยอดได้หลายทาง ทั้งการปล่อยเช่า ทำโฮมออฟฟิศ หรือขายต่อทำกำไร

ทาวน์เฮ้าส์ / ทาวน์โฮมทำเลดี โดดเด่นตรงที่

• มีดีมานด์ในตลาดต่อเนื่อง

• รีโนเวทหน้าบ้านและภายในนิดหน่อย ก็เปลี่ยนลุคได้ทั้งหลัง

• เหมาะทั้งซื้ออยู่เองและลงทุนระยะยาว

3. คอนโดมิเนียม Low Rise ราคาไม่แรง

คอนโด Low Rise โครงการเก่า ๆ ที่ราคายังไม่สูงมาก ก็เป็นตัวเลือกที่น่าเล่นไม่น้อย โดยเฉพาะคนที่เน้นปล่อยเช่าหรือขายต่อแบบทำเลเมืองและใกล้ขนส่งสาธารณะ

การรีโนเวทคอนโดมักเน้นไปที่รายละเอียดภายในห้อง ไม่ว่าจะเป็น

• ปรับการจัดวางพื้นที่ใช้สอย

• เปลี่ยนสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ

• ทาสีใหม่ให้ห้องดูสว่างขึ้น

• ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินเพิ่มฟังก์ชัน

แม้งบรีโนอาจไม่สูงมาก แต่ถ้าวางธีมดี ๆ ห้องก็จะดูแพงขึ้นทันที และแน่นอนว่า ช่วยเพิ่มมูลค่าและโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้นมาก

เช็กลิสต์ก่อนซื้อบ้านมือสองมารีโนเวท

ก่อนจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองสักหลัง อย่าเพิ่งรีบตัดสินใจจนกว่าจะเช็กครบทุกจุด เพราะสิ่งที่มองข้ามตอนนี้ อาจกลายเป็นค่าใช้จ่ายก้อนโตตอนลงมือรีโนเวทจริงก็ได้

1. เช็กสภาพโครงสร้างให้ละเอียด

เริ่มจากโครงสร้างหลักก่อนเสมอ ไม่ว่าจะเป็น

• เสา

• คาน

• พื้น

• ผนัง

ให้สังเกตว่ามีรอยร้าว การทรุดตัว หรือความเสียหายที่บ่งบอกถึงปัญหาหนักหรือไม่

หากมีปัญหาเรื่องโครงสร้าง อาจต้องเตรียมงบซ่อมแซมไว้ค่อนข้างเยอะ บางเคสอาจไม่คุ้มจะรีโนเวทต่อเลยด้วยซ้ำ

2. ระบบประปาและระบบไฟฟ้า

สองระบบนี้มองข้ามไม่ได้ เพราะเกี่ยวข้องกับการใช้งานจริงทุกวัน

สิ่งที่ควรตรวจสอบ

• ท่อน้ำและสุขภัณฑ์ มีอาการรั่วซึมหรือไม่ เปิด-ปิดแล้วทำงานปกติหรือเปล่า

• ระบบไฟฟ้า สายไฟเก่า ฉนวนกรอบ หรือเดินสายแบบไม่ปลอดภัยหรือไม่

• ตู้ไฟและเบรกเกอร์ อยู่ในสภาพดีหรือจำเป็นต้องเปลี่ยนใหม่ทั้งชุด

ถ้าต้องเดินระบบใหม่ทั้งหมด ควรบวกค่าใช้จ่ายส่วนนี้เข้าไปในแผนงบรีโนเวทตั้งแต่แรก

3. หลังคาและฝ้าเพดาน

ปัญหาน้ำรั่วและความร้อน มักเริ่มจากหลังคาและฝ้าเพดาน

ลองสังเกตให้ดีว่า

• หลังคามีกระเบื้องแตก หลุด หรือรอยรั่วหรือไม่

• ความร้อนสะสมบนชั้นบนมากเกินไปหรือเปล่า

• ฝ้าเพดานมีคราบน้ำ รอยบวม หรือร่องรอยปลวกและแมลงหรือไม่

จุดนี้หากต้องแก้ไข อาจต้องเปิดฝ้าหรือซ่อมหลังคาบางส่วน ซึ่งควรประเมินงบเผื่อไว้ด้วย

4. ประตูและหน้าต่าง

ประตูหน้าต่างที่ดี ไม่ได้มีแค่ความสวย แต่ต้องใช้งานได้ลื่นไหลและปลอดภัย

ลองทดสอบ

• เปิด–ปิดทุกบาน ว่าติดขัดหรือฝืดหรือไม่

• มีการผุ พัง บวม หรือกรอบเสื่อมหรือเปล่า

• ต้องเปลี่ยนวงกบใหม่ทั้งชุด หรือแค่ปรับแต่งและทำสีเพิ่มเติมก็พอ

การเปลี่ยนประตูหน้าต่างใหม่ทั้งหลัง มีค่าใช้จ่ายสูงกว่าที่หลายคนคิด อย่าลืมคิดเข้าไปในงบด้วย

5. สภาพพื้นบ้าน

พื้นบ้านเป็นพื้นที่ที่ใช้งานทุกวัน จึงควรเช็กให้ละเอียด

ดูว่า

• มีรอยทรุดหรือไม่

• กระเบื้องร่อน แตก หรือหลุดหรือเปล่า

• จำเป็นต้องรื้อปูใหม่ทั้งพื้นที่ หรือซ่อมเฉพาะจุดได้

การปูพื้นใหม่ทั้งหลัง จะกระทบการใช้งานในช่วงรีโนเวท และกินงบไม่น้อย ควรตัดสินใจให้ชัดตั้งแต่ตอนประเมินบ้าน

6. สภาพผนังภายในและภายนอก

ผนังที่ดูเก่า ไม่ได้หมายความว่าต้องทุบเสมอไป แต่ต้องแยกให้ออกว่าอะไรคือปัญหาที่ผิว และอะไรคือปัญหาที่โครงสร้าง

สิ่งที่ควรดูมีทั้ง

• รอยร้าวบนผนัง

• คราบชื้นหรือน้ำซึม

• สีลอก หลุด หรือซีดจนต้องทาใหม่ทั้งหลัง

หากเป็นเพียงเรื่องสีและรอยเล็กน้อย การทาสีใหม่จะช่วยให้บ้านดูเหมือนเปลี่ยนมือทันที แต่ถ้าเป็นรอยร้าวลึกหรือชื้นจากระบบท่อ ควรให้ช่างผู้เชี่ยวชาญช่วยประเมินก่อนตัดสินใจ

วางแผนรีโนเวทให้คุ้ม ตั้งแต่วันแรกที่คิดจะซื้อ

การรีโนเวทบ้านมือสองให้คุ้ม ไม่ได้เริ่มต้นตอนลงมือทุบหรือทาสี แต่เริ่มตั้งแต่

• เลือก “บ้านที่เหมาะจะรีโนเวท” ให้ถูกหลัง

• กำหนดงบประมาณให้ชัดเจน มีงบเผื่อส่วนเกินเอาไว้เสมอ

• เลือกผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือ มีผลงานให้ดู และทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

• ศึกษาข้อมูลวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ เพื่อคุมคุณภาพและงบไปพร้อมกัน

ถ้าวางแผนดี ประเมินสภาพบ้านรอบด้าน แล้วลงมือรีโนเวทอย่างเป็นขั้นตอน คุณจะได้บ้านมือสองที่ถูกแปลงโฉมให้สวยตรงใจ ใช้งานลงตัว และที่สำคัญคือ คุ้มค่ากับทุกบาทที่ลงทุนไปจริง ๆ