บ้านที่เคยหวง วันนี้ต้องยอมให้โดนยึด
ไม่ว่าเศรษฐกิจจะโหดแค่ไหน คนไทยส่วนใหญ่ก็ยังพยายามรักษา “บ้าน” เอาไว้เป็นสมบัติก้อนสุดท้าย
แต่ตอนนี้ภาพที่เห็นกลับตรงกันข้าม เมื่อบ้านจำนวนมหาศาลไหลเข้าตลาดการขายทอดตลาด เพราะเจ้าของบ้านจำนวนไม่น้อย ผ่อนไม่ไหว หนี้ท่วมตัว ต้องยอมให้โดนยึด
ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) สะท้อนภาพตลาดได้ชัดเจนว่า
จำนวนประกาศขาย “บ้านมือสอง” เพิ่มขึ้นถึง 34.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
กรมบังคับคดี ขึ้นแท่นแชมป์ปล่อยขายบ้านพุ่ง 210%
ในบรรดาช่องทางประกาศขายบ้านมือสอง ช่องที่พุ่งแรงสุดแบบแซงทุกโค้งคือ “กรมบังคับคดี”
จำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้น 210%
มูลค่าทรัพย์สินที่ประกาศขายเพิ่มขึ้น 213%
แม้ในภาพรวมแล้วประกาศขายจากบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะมีจำนวนหน่วยมากกว่าเล็กน้อย อยู่ที่ 68,834 หน่วย
แต่ฝั่ง กรมบังคับคดี เองก็ไม่น้อยหน้า เพราะมีประกาศขาย มากถึง 67,641 หน่วย ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดจากปีก่อนอย่างมีนัยสำคัญ
REIC วิเคราะห์ว่า ภาพนี้เกิดจากปัญหา หนี้ครัวเรือนไทยที่อยู่ในระดับสูง หลายครอบครัวเริ่มรับภาระผ่อนบ้านไม่ไหว ต้องเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี หรือในภาษาชาวบ้านคือ “โดนยึดบ้านแล้วเอาออกมาขายทอดตลาด”
ถ้ามองที่มูลค่ารวมจะเห็นความต่างชัดเจน ประกาศขายจากบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่ารวมสูงถึง 508,179 ล้านบาท
แต่ฝั่งทรัพย์ของ กรมบังคับคดี มีมูลค่าอยู่ที่เพียง 120,301 ล้านบาท เท่านั้น
สาเหตุสำคัญเพราะบ้านที่กรมบังคับคดีนำออกขายส่วนใหญ่เป็น บ้านราคาต่ำถึงปานกลาง โดยกลุ่มที่เห็นชัดคือ
บ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท
บ้านราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท
สองช่วงราคานี้ ส่วนใหญ่เป็นประกาศจากกรมบังคับคดี แทบทั้งนั้น
บ้านแบบไหนถูกเทขายมากที่สุด?
ถ้ามองทั้งตลาดอสังหาฯ มือสอง ภาพรวมประเภททรัพย์ที่ถูกประกาศขายมากที่สุดเรียงลำดับได้แบบชัดเจนว่า
บ้านเดี่ยว 44.1%
ทาวน์เฮาส์ 30.1%
ห้องชุด (คอนโด) 21.1%
อาคารพาณิชย์ 2.9%
บ้านแฝด 1.7%
ด้าน ช่วงราคา ที่มีการประกาศขายหนาแน่นที่สุด คือกลุ่มบ้านราคาต่ำถึงกลาง โดยมีสัดส่วนดังนี้
ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท: 82.4%
ราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท: 57%
ราคา 1.51 – 2.00 ล้านบาท: 33.1%
ราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท: 24.3%
ราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท: 12.7%
ราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท: 7.8%
ราคา 7.5 ล้านบาทขึ้นไป: 14%
จะเห็นได้ชัดว่า กลุ่มราคาต่ำกว่า 2–3 ล้านบาท คือโซนที่มีสินค้าออกมาจำนวนมาก เหมาะกับคนที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรืออยากขยับจากเช่าไปเป็นเจ้าของ
ในมุม ทำเล 10 พื้นที่ที่มีประกาศขายบ้านมากที่สุด ได้แก่
กรุงเทพมหานคร
นนทบุรี
สมุทรปราการ
ชลบุรี
เชียงใหม่
ปทุมธานี
ภูเก็ต
สุราษฎร์ธานี
นครปฐม
ระยอง
ซึ่งส่วนใหญ่คือจังหวัดศูนย์กลางเศรษฐกิจและจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ สะท้อนว่าแม้เป็นทรัพย์บังคับคดี แต่หลายทำเลก็ยังถือว่าน่าสนใจสำหรับคนที่มองหาโอกาสลงทุนหรือซื้ออยู่เอง
การโอนบ้านมือสองเริ่มขยับ คนยังมองหาของดีราคาจับต้องได้
ด้านฝั่ง การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง ภาพรวมเมื่อเทียบกับปีก่อนถือว่าชะลอตัว
แต่ถ้าเทียบกับไตรมาสก่อนกลับเริ่มเห็นการเติบโตดีขึ้น สอดคล้องกับการ ปรับเงื่อนไขการจดจำนอง และ การลดลงของอัตราดอกเบี้ย ที่ช่วยผ่อนแรงกดดันของผู้กู้ลงเล็กน้อย
ประเภทบ้านที่มีการโอนมากที่สุดยังคงเป็น “บ้านเดี่ยว” ส่วนช่วงราคาที่มีการโอนสูงสุดคือ “ต่ำกว่า 1 ล้านบาท”
นี่คือหลักฐานชัดเจนว่าคนจำนวนมากกำลังมองหา บ้านที่ราคาเอื้อมถึงจริง ไม่ได้เน้นหรู แต่เน้นอยู่ได้จริงในภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่
เมื่อเปรียบเทียบระหว่างบ้านราคา ไม่เกิน 7.5 ล้านบาท กับ เกิน 7.5 ล้านบาท จะพบว่า
บ้านราคาเกิน 7.5 ล้าน: จำนวนและมูลค่าประกาศลดลง
สะท้อนว่าบ้านกลุ่มราคานี้มี ดีมานด์รองรับอยู่พอสมควร ทำเลส่วนใหญ่ดี และราคาที่ประกาศขายยัง ต่ำกว่าราคาตลาดปกติ ทำให้ถูกดูดซับออกจากตลาดเรื่อยๆ
บ้านมือสอง: สินทรัพย์ของคนล้ม หรือโอกาสของคนพร้อม?
ในอีกด้านหนึ่ง แม้จะเป็นภาพที่สะท้อนความลำบากของเจ้าของเดิม แต่สำหรับคนที่ยังพอมีสภาพคล่องอยู่ในมือ “บ้านมือสอง” กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมากในตอนนี้
เพราะอะไร?
ได้ทำเลใกล้เคียงหรือ ทำเลเดียวกับโครงการบ้านใหม่
แต่ได้ใน ราคาที่ถูกกว่าชัดเจน
มีตัวเลือกหลากหลายทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโด
ในหลายกรณี สามารถรีโนเวตเพิ่มมูลค่าได้อีก
ในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นเต็มที่ การเติบโตของตลาดบ้านใหม่อาจสะดุด แต่การมี บ้านมือสอง อยู่ในระบบจำนวนมาก กลับกลายเป็นหนึ่งในตัวช่วยสำคัญที่ทำให้ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่อยู่อาศัยไม่หดตัวรุนแรงจนเกินไป
สรุปง่ายๆ:
สำหรับเจ้าของบ้านบางคน นี่คือช่วงเวลาที่ต้องจำใจปล่อยของรัก เพราะหนี้ล้นมือ
แต่สำหรับคนที่ยังพอมีเงินในกระเป๋า นี่อาจเป็นจังหวะทองในการเลือกซื้อบ้านมือสอง ในทำเลดี ราคาย่อมเยา กดต่ำกว่าบ้านใหม่แบบมีช่องว่างให้เล่นต่อ
สุดท้ายแล้ว ตลาดบ้านมือสองวันนี้จึงไม่ใช่แค่ภาพสะท้อนปัญหาหนี้ครัวเรือนเท่านั้น แต่ยังเป็น สนามของนักล่าบ้านมือสอง ที่มองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤติด้วยเช่นกัน